Verhuurt u een woning in het gereguleerde segment, dan bepaalt de WWS-puntentelling de maximale huur die u wettelijk mag vragen. De WOZ-waarde is daarin een van de opvallendste onderdelen. Ze kan flink wat punten opleveren, maar sinds de Wet betaalbare huur geldt er ook een grens: de zogeheten WOZ-cap. In dit artikel leest u hoe de WOZ-punten in 2026 worden berekend, hoe de cap van 33 procent werkt en wat dit betekent voor uw maximale huurprijs.
Wat de WOZ-waarde in het WWS is
Het woningwaarderingsstelsel, kortweg WWS, kent punten toe aan onderdelen van uw woning: oppervlakte, voorzieningen, de energieprestatie en de WOZ-waarde. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huur. De WOZ-waarde staat voor de waarde die uw gemeente jaarlijks aan de woning toekent. Duurdere woningen op een goede locatie krijgen daardoor meer punten dan vergelijkbare woningen op een minder gewilde plek. Zo probeert het stelsel de locatie mee te wegen, iets wat de andere onderdelen niet doen. Een volledige berekening laat u het beste uitvoeren via onze dienst WWS-puntentelling voor huurwoningen.
Zo worden de WOZ-punten berekend in 2026
De WOZ-punten bestaan uit twee delen die u bij elkaar optelt. Het eerste deel kijkt naar de totale WOZ-waarde. Het tweede deel kijkt naar de WOZ-waarde per vierkante meter, zodat ook de prijs per meter meetelt. De bedragen waarmee u rekent, worden jaarlijks per 1 januari aangepast aan de inflatie.
| Onderdeel | Rekenregel (per 1 januari 2026) |
|---|---|
| Deel 1: totale waarde | 1 punt per € 16.954 van de WOZ-waarde |
| Deel 2: waarde per m² | WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268 is het aantal punten |
| Minimumwaarde | Ontbreekt een WOZ-waarde, dan rekent u met minimaal € 85.806 |
Een voorbeeld maakt het concreet. Stel, uw woning is 80 vierkante meter en heeft een WOZ-waarde van € 350.000. Voor deel 1 deelt u € 350.000 door € 16.954, dat geeft ongeveer 20 punten. Voor deel 2 rekent u eerst de waarde per meter uit: € 350.000 gedeeld door 80 is € 4.375. Dat deelt u door € 268, wat ongeveer 16 punten oplevert. Samen komt u dan uit op ruwweg 36 WOZ-punten. Dit is een indicatie: de Huurcommissie hanteert vaste afrondingsregels, dus de exacte uitkomst kan iets afwijken.
Ter vergelijking: vorig jaar lagen de bedragen op € 15.329 en € 242. Omdat de bedragen elk jaar wijzigen, controleert u voor een sluitende berekening altijd de actuele tabel van de Huurcommissie of laat u de telling narekenen. De juiste oppervlakte is hierbij cruciaal, want die bepaalt deel 2. Hoe u die meet, leest u in ons artikel over de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580.
De WOZ-cap: maximaal 33 procent van de punten
Zonder grens zou de WOZ-waarde in dure gebieden een woning kunstmatig in de vrije sector kunnen tillen. Om dat te voorkomen geldt de WOZ-cap. De regel: de WOZ-waarde mag maximaal 33 procent van het totale puntenaantal bepalen. Deze kap bestaat sinds 1 mei 2022 en speelt vooral bij woningen die zonder de kap boven de 187 punten zouden uitkomen. Komt uw woning door de kap onder de 187 punten uit, dan geldt in de systematiek een ondergrens van 186 punten. De woning blijft dan net in het gereguleerde middensegment.
Op deze cap bestaan uitzonderingen. Voor bepaalde nieuwbouwwoningen, onder meer kleine woningen in schaarstegebieden die in een specifieke periode zijn opgeleverd, geldt de kap niet of anders. De precieze voorwaarden zijn technisch en afhankelijk van bouwjaar, oppervlakte en locatie. Weet u niet zeker of de cap op uw woning van toepassing is, laat dit dan vooraf uitzoeken. Een foute inschatting kan het verschil maken tussen een gereguleerd en een vrijesectorcontract.
Wat dit betekent voor uw huursegment
Het puntentotaal, inclusief de WOZ, bepaalt in welk segment uw woning valt. Tot en met 143 punten zit u in het sociale segment. Van 144 tot en met 186 punten valt de woning in het middenhuursegment, dat sinds de Wet betaalbare huur ook gereguleerd is. Vanaf 187 punten mag u een vrijesectorhuur vragen. De WOZ-waarde kan net dat zetje geven richting een hoger segment, maar door de cap is dat effect begrensd. De euro’s per punt worden jaarlijks per 1 juli geïndexeerd, dus de maximale huur die bij een puntentotaal hoort, verandert mee.
Veelgemaakte fouten met de WOZ in de puntentelling
In de praktijk gaat het vaak mis op drie punten. Ten eerste rekenen verhuurders met een verouderde WOZ-beschikking of de verkeerde waardepeildatum, terwijl de laatst vastgestelde waarde telt. Ten tweede wordt de oppervlakte onjuist bepaald, wat direct doorwerkt in deel 2 van de berekening. Ten derde wordt de WOZ-cap over het hoofd gezien, waardoor de woning ten onrechte in de vrije sector wordt geplaatst. Een te hoge huur kan een huurder via de Huurcommissie laten verlagen, met terugwerkende kracht. Waar u nog meer punten kunt verliezen, leest u in ons artikel over WWS-aftrekpunten.
Wilt u het puntentotaal juist verhogen, dan biedt de energieprestatie vaak de meeste ruimte. Anders dan de WOZ-waarde kunt u het energielabel zelf beïnvloeden met isolatie en zuinige installaties. Een beter label levert extra punten op zonder dat u tegen de WOZ-cap aanloopt. Hoeveel dat scheelt, ziet u in ons overzicht hoeveel WWS-punten uw energielabel oplevert. Welke maatregelen in uw situatie het meeste opleveren, brengt een verduurzamingsadvies gericht in kaart.
Laat uw puntentelling kloppen
De WOZ-waarde is een van de lastigste onderdelen van de puntentelling, juist door de twee rekendelen en de cap. Een kleine fout kan uw maximale huur tientallen euro’s per maand schelen, of leiden tot een huurprijs die geen stand houdt bij de Huurcommissie. Encert voert een volledige WWS-puntentelling voor u uit, stelt zo nodig een geldig energielabel op en rekent de WOZ-cap correct mee. Zo weet u precies waar u staat. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek of een offerte op maat.
Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.