De gebruiksoppervlakte van een woning of bedrijfspand lijkt een simpel getal, maar het is een van de belangrijkste maten in de vastgoedwereld. Het bepaalt mede uw energielabel, uw WWS-punten, uw WOZ-waarde en de vraagprijs bij verkoop. De standaard hiervoor is NEN 2580. In dit artikel leest u wat de gebruiksoppervlakte precies is, hoe u die berekent volgens NEN 2580 en welke fouten u beter kunt voorkomen.

Wat is de gebruiksoppervlakte precies?

De gebruiksoppervlakte, vaak afgekort tot GO of GBO, is de bruikbare vloeroppervlakte binnen de muren van een gebouw. U meet dus binnenwerks, tussen de binnenkant van de buitenmuren, en trekt daar de ruimte af die niet echt te gebruiken is. Het gaat om de oppervlakte waar u kunt wonen, werken of opslaan, gemeten op vloerniveau.

De gebruiksoppervlakte is iets anders dan de bruto vloeroppervlakte (BVO), waarbij de muren wel meetellen. Voor woningen en de meeste toepassingen die met verduurzaming en huur te maken hebben, is juist de gebruiksoppervlakte de maat die telt.

NEN 2580 en de Meetinstructie: wat is het verschil?

NEN 2580 is de officiele Nederlandse norm voor het bepalen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. De norm beschrijft precies welke ruimtes u meetelt en welke niet. Omdat de volledige norm vrij technisch is, hebben de brancheorganisaties van makelaars, samen met de Waarderingskamer, een praktische vertaling gemaakt: de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen. Die instructie is gebaseerd op NEN 2580 en wordt al jaren gebruikt door makelaars bij het bepalen van het woonoppervlak.

In de praktijk komt het op hetzelfde neer: de meetinstructie is de manier waarop NEN 2580 voor woningen wordt toegepast. Let op dat de exacte regels en drempelwaarden af en toe worden geactualiseerd. Voor een meting die formeel moet kloppen, is het verstandig de meest recente versie van de instructie aan te houden.

Zo berekent u de gebruiksoppervlakte stap voor stap

De berekening volgt steeds dezelfde logica. Hieronder ziet u de hoofdlijn.

  1. Meet per verdieping de vloeroppervlakte binnen de muren, dus tussen de binnenkant van de gevels en scheidingsmuren.
  2. Tel de bouwkundige elementen die door de vloer heen steken, zoals dragende kolommen en schachten groter dan een halve vierkante meter, er niet bij op.
  3. Trek de vloeroppervlakte af waar de vrije hoogte lager is dan 1,5 meter. Onder een schuin dak telt alleen het deel mee waar u minimaal 1,5 meter hoog staat. De grens ligt op de lijn waar de hoogte precies 1,5 meter is.
  4. Tel de oppervlakte van de verdiepingen bij elkaar op. Zo krijgt u de totale gebruiksoppervlakte.

De ruimtes worden daarbij ingedeeld in categorieen. De belangrijkste zijn de gebruiksoppervlakte wonen, de overige inpandige ruimte (denk aan een inpandige berging of garage, of ruimte onder de 1,5 meter), de gebouwgebonden buitenruimte (zoals een balkon of dakterras) en de externe bergruimte (een losse schuur of berging). Deze indeling is belangrijk, omdat niet elke categorie op dezelfde manier meetelt voor bijvoorbeeld de WWS-punten.

Welke ruimtes tellen niet mee?

Een aantal ruimtes valt buiten de gebruiksoppervlakte wonen. De bekendste zijn vloerdelen onder de 1,5 meter hoogte, grote vides en het trapgat op elke verdieping. Ook een losse schuur en een balkon horen niet bij de woonoppervlakte, maar worden apart vermeld in hun eigen categorie. Dat voorkomt dat een woning met een groot dakterras op papier veel groter lijkt dan het bruikbare woonoppervlak in werkelijkheid is.

De precieze drempels, bijvoorbeeld vanaf welke grootte een vide wordt afgetrokken, staan in de norm en de meetinstructie. Wij houden deze waarden aan zoals ze op het moment van meten gelden, zodat het resultaat controleerbaar is.

Waarom de gebruiksoppervlakte belangrijk is voor label, WWS en WOZ

De gebruiksoppervlakte is geen losse formaliteit. Op meerdere plekken heeft dit getal directe gevolgen.

Voor het energielabel van uw woning is de gebruiksoppervlakte een basisgegeven. De rekenmethode NTA 8800 gebruikt de gebruiksoppervlakte om het energiegebruik per vierkante meter te bepalen. Een fout in de oppervlakte werkt dus door in de labelklasse.

Bij verhuur telt de oppervlakte van de vertrekken mee in de WWS-puntentelling. Meer bruikbare oppervlakte betekent meestal meer punten, en daarmee een hogere maximale huurprijs. Een onnauwkeurige meting kan u dus punten en huurinkomsten kosten, of juist leiden tot een te hoge huur die een huurder later kan aanvechten.

Tot slot gebruikt de gemeente de gebruiksoppervlakte bij het bepalen van de WOZ-waarde, en baseren kopers en makelaars de vraagprijs vaak op de prijs per vierkante meter. Een verkeerd woonoppervlak kan uw woning dus te duur of te goedkoop in de markt zetten.

Veelgemaakte fouten bij het meten

De meest voorkomende fouten zien wij steeds terugkomen. Meten op basis van de buitenmuren in plaats van binnenwerks levert een te grote oppervlakte op. De zolder volledig meetellen terwijl een groot deel lager is dan 1,5 meter geeft hetzelfde probleem. En het meerekenen van een losse schuur of balkon bij de woonoppervlakte, in plaats van in een aparte categorie, geeft een vertekend beeld. Ook oude bouwtekeningen zijn een risico, omdat een verbouwing de werkelijke oppervlakte kan hebben veranderd.

Een correcte meting begint daarom vrijwel altijd met een opname op locatie. Wilt u zeker weten dat de oppervlakte klopt voor een bouwbesluitberekening of een aanvraag, dan is een gecontroleerde meting het startpunt.

Hulp nodig bij een nauwkeurige meting?

Twijfelt u over de gebruiksoppervlakte van uw woning of bedrijfspand, of wilt u zeker weten dat uw energielabel, WWS-punten en berekeningen op de juiste oppervlakte zijn gebaseerd? De adviseurs van Encert meten volgens de geldende norm en leggen helder uit hoe het getal tot stand komt. Neem contact met ons op voor een afspraak of een vrijblijvende toelichting.

Vraagt uw makelaar om een meetrapport en wilt u weten waarom? Lees waarom de makelaar om een NEN2580 meetrapport vraagt.