Als verhuurder rekent u naast de kale huur vaak servicekosten door, bijvoorbeeld voor energie in gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak of een huismeester. Sinds de Wet betaalbare huur wordt er strenger gekeken naar wat een huurder werkelijk betaalt. En er komt meer aan: per 1 januari 2027 verandert de wetgeving rond servicekosten ingrijpend. In dit artikel leest u hoe het nu zit en waar u zich op moet voorbereiden.

Servicekosten en kale huur: wat is het verschil?

De totale prijs die een huurder betaalt bestaat uit twee delen. De kale huur is de vergoeding voor het gebruik van de woning zelf. De servicekosten zijn een aparte vergoeding voor leveringen en diensten die daar bovenop komen. Denk aan gas, water en licht voor gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak van de gangen, tuinonderhoud, een huismeester of glasbewassing.

Dat onderscheid is belangrijk, want beide delen kennen hun eigen regels. De maximale kale huur wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel, oftewel het puntensysteem. De servicekosten daarentegen mogen alleen de werkelijk gemaakte kosten dekken. U mag er dus geen verkapte huurverhoging in verstoppen.

De Wet betaalbare huur en servicekosten

De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Deze wet maakt het woningwaarderingsstelsel dwingend voor gereguleerde woningen tot en met 186 punten. De maximale kale huur die u mag vragen, hangt dus rechtstreeks samen met het aantal punten van de woning. Het energielabel speelt daarin een belangrijke rol.

De servicekosten vallen niet onder deze maximale huurprijs, maar staan er los naast. Toch is er een duidelijk verband. Een huurder die vindt dat de huur of de servicekosten te hoog zijn, kan naar de Huurcommissie stappen. Klopt uw puntentelling niet, dan riskeert u een verplichte huurverlaging. Wilt u zeker weten dat uw telling correct is, laat dan een controle uitvoeren. Meer daarover leest u op onze pagina over WWS-puntentelling voor huurwoningen en in ons artikel over de maximale huurprijs berekenen.

Een all-in huurprijs mag niet

Een veelgemaakte fout is het afspreken van een all-in prijs, waarbij kale huur en servicekosten in een bedrag op de huurbon staan. Dat is wettelijk niet toegestaan. De huurder kan bij een all-in prijs de Huurcommissie vragen om de bedragen te splitsen. Die gaat dan vaak uit van een lage kale huur en lage servicekosten, wat voor u ongunstig uitpakt.

Splits daarom in het huurcontract altijd de kale huur en de servicekosten. Vermeld het voorschot servicekosten als apart bedrag en beschrijf welke diensten daaronder vallen. Zo voorkomt u discussie achteraf.

Voorschot en jaarlijkse afrekening

Servicekosten betaalt de huurder meestal als een vast voorschot per maand. Na afloop van het jaar bent u verplicht om een overzicht en een afrekening te verstrekken van de werkelijke kosten. De hoofdregel is dat u dit binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar doet.

Waren de werkelijke kosten lager dan het voorschot, dan betaalt u het verschil terug. Waren ze hoger, dan mag u nabetaling vragen. Stuurt u geen afrekening, dan kan de huurder die opeisen of naar de Huurcommissie stappen. Houd de facturen en meterstanden dus goed bij, zodat u elke post kunt onderbouwen.

Wat verandert de Wet modernisering servicekosten in 2027?

Er is nieuwe wetgeving op komst: de Wet modernisering servicekosten. Volgens de Rijksoverheid treedt deze in werking op 1 januari 2027. De invoering is uitgesteld van de eerder gecommuniceerde datum van 1 juli 2026, om meer tijd te geven voor een zorgvuldige invoering. De precieze uitwerking in de bijbehorende besluiten kan nog wijzigen, dus controleer de definitieve regels rond de ingangsdatum.

Op basis van de nu bekende plannen gaat er het volgende veranderen:

  • De nieuwe regels gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Voor bestaande contracten mag u de nieuwe regels vrijwillig toepassen, met instemming van de huurder.
  • Het onderscheid tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten vervalt. Alles valt straks onder een verzamelde definitie van servicekosten.
  • Er komt een beperkte lijst met soorten servicekosten die u mag doorberekenen. Kosten die daar niet op staan, mag u niet meer als servicekosten in rekening brengen.
  • De Huurcommissie krijgt de bevoegdheid om alle voorschotten servicekosten te beoordelen, niet alleen de nutsvoorzieningen. Ontbreekt een deugdelijke jaarafrekening, dan kan de Huurcommissie normbedragen hanteren of een dienst op nul euro stellen.
  • Gemeenten kunnen op basis van de Wet goed verhuurderschap gaan handhaven op onterechte servicekosten.

Wat betekent dit nu voor u als verhuurder?

Ook al gaat de nieuwe wet pas in 2027 in, u kunt zich nu al voorbereiden. Loop uw huurcontracten na en zorg dat kale huur en servicekosten netjes gescheiden zijn. Controleer of u voor elke servicekostenpost werkelijke kosten kunt onderbouwen en of u de jaarlijkse afrekening op tijd verstuurt.

Belangrijk is ook dat de basis klopt: een juiste puntentelling en een correct energielabel. Die bepalen de maximale kale huur en verkleinen de kans op een procedure bij de Huurcommissie. Op onze pagina over energielabels voor woningen leest u hoe het label meetelt in de punten. Wilt u weten hoe u een korting voorkomt, lees dan ook ons artikel over huurverlaging via de Huurcommissie voorkomen.

Hulp nodig bij uw puntentelling of energielabel?

Encert helpt verhuurders met een correcte WWS-puntentelling en een geldig energielabel, zodat uw huur en servicekosten aantoonbaar kloppen. Wilt u zekerheid voordat de nieuwe regels ingaan? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend advies op maat.