Sinds de Wet betaalbare huur kunnen huurders makkelijker een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Vraagt een huurder dat aan en blijkt de huur te hoog voor het aantal punten van de woning, dan kan de Huurcommissie een bindende verlaging opleggen, soms met terugwerkende kracht tot het begin van het contract. Voor u als verhuurder is dat een vervelende verrassing. In dit artikel leest u hoe het puntensysteem en het energielabel de maximale huur bepalen, en wat u kunt doen om een huurverlaging te voorkomen.

Waarom een huurder huurverlaging kan afdwingen

De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Voor nieuwe huurcontracten is het woningwaarderingsstelsel, kortweg het WWS of puntensysteem, sinds 1 januari 2025 dwingend. Dat betekent dat de maximale huurprijs die uit de punten volgt, echt de bovengrens is voor gereguleerde woningen. Vraagt een huurder een toets aan en ligt de kale huur boven het maximum dat bij het aantal punten hoort, dan verlaagt de Huurcommissie de huur naar dat maximum. Bij nieuwe contracten kan een huurder de aanvangshuur binnen zes maanden na de start laten toetsen. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend, en een verlaging kan gelden vanaf het begin van het contract. De precieze grenzen en bedragen worden jaarlijks geindexeerd en kunnen dus veranderen.

De kern is simpel: als uw huur past bij het aantal punten van de woning, staat u sterk. Ligt de huur er structureel boven, dan loopt u risico. Voorkomen begint dus bij een kloppende puntentelling.

De rol van het energielabel in de punten

Het energielabel telt mee in de puntentelling. Een woning met een gunstig label, bijvoorbeeld A of hoger, krijgt extra punten, terwijl een slecht of ontbrekend label punten kost. Ontbreekt een geldig label, dan wordt vaak met een ongunstige waarde gerekend, wat u punten en dus huurruimte kan kosten. Zorg daarom altijd voor een actueel en correct geregistreerd energielabel. Is uw label verlopen, een label is tien jaar geldig, of is de woning sinds de laatste opname verduurzaamd, dan is een nieuw label vrijwel altijd verstandig. Meer over de labelklassen en de opname leest u op onze pagina over energielabels voor woningen.

Zorg voor een correcte puntentelling

Veel geschillen bij de Huurcommissie draaien om een verkeerd ingeschat aantal punten. Kleine fouten hebben grote gevolgen, want net onder of net boven een grens kan het verschil maken tussen een toegestane en een te hoge huur. Belangrijke onderdelen zijn de gebruiksoppervlakte, gemeten volgens de norm NEN 2580, de WOZ-waarde, de voorzieningen in keuken en badkamer, en het energielabel. Een professionele puntentelling voorkomt dat u zich baseert op aannames. Wij rekenen het voor u uit en laten precies zien hoe uw woning scoort. Kijk daarvoor op onze pagina over de WWS-puntentelling voor huurwoningen.

Verhoog uw punten met gerichte verduurzaming

Zit u met de huur tegen het maximum aan, dan is verduurzamen vaak de slimste route. Door de woning energiezuiniger te maken, verbetert u het energielabel en verdient u extra punten. Denk aan vloer-, gevel- en dakisolatie, beter glas of een efficientere verwarming. Meer punten betekent een hogere toegestane huur, en tegelijk een lagere energierekening voor de huurder en een aantrekkelijker woning. De kunst is om te investeren in de maatregelen die het meeste effect hebben op zowel het label als het wooncomfort. Ons verduurzamingsadvies voor woningen geeft u een concreet plan met de juiste volgorde, zodat u niet onnodig investeert.

Wat als de huur nu al te hoog is?

Vermoedt u dat uw huidige huur boven het maximum ligt, wacht dan niet af tot een huurder een procedure start. U heeft dan twee richtingen. U kunt de huur zelf aanpassen naar een niveau dat bij de punten past, of u kunt de woning verduurzamen zodat het aantal punten omhoog gaat en de huur weer verdedigbaar wordt. Welke keuze het beste past, hangt af van uw woning, uw plannen en uw budget. Een actuele puntentelling geeft u het inzicht om die afweging goed te maken.

Zo staat u sterker in een procedure

Komt het toch tot een toets bij de Huurcommissie, dan helpt een goede onderbouwing. Zorg dat u een geldig en correct geregistreerd energielabel heeft, een puntentelling die is gebaseerd op een nauwkeurige opmeting, en documentatie van uw woning en eventuele verbeteringen. Met die stukken op orde is de kans veel kleiner dat u voor onaangename verrassingen komt te staan. Houd er wel rekening mee dat regels en bedragen jaarlijks kunnen wijzigen en dat dit artikel algemene informatie geeft, geen juridisch advies voor uw specifieke situatie.

Laat uw punten en label kloppen

Wilt u zeker weten dat uw huur past bij de punten van uw woning, en voorkomen dat u met een huurverlaging wordt geconfronteerd? Encert verzorgt een nauwkeurige WWS-puntentelling en een correct energielabel, en adviseert u over de verduurzaming die uw punten verhoogt. Neem gerust contact met ons op voor een afspraak of een vrijblijvende offerte.