Sinds de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 is ingegaan, bepaalt het aantal punten van een woning voor een steeds groter deel van de huurmarkt hoeveel huur u maximaal mag vragen. Wilt u een woning verhuren, of twijfelt u of uw huidige huurprijs nog klopt? Dan is het belangrijk om te weten hoe u met het woningwaarderingsstelsel de maximale huurprijs berekent. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe dat werkt in 2026.

Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Het woningwaarderingsstelsel, kortweg het WWS, is een landelijk puntensysteem waarmee de kwaliteit van een huurwoning wordt uitgedrukt in punten. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. Elk onderdeel van de woning levert punten op: de oppervlakte, de voorzieningen in keuken en badkamer, de buitenruimte, de WOZ-waarde en ook het energielabel. Bij elkaar opgeteld bepalen die punten in welk huursegment uw woning valt en welke maximale huur daarbij hoort.

Voor de invoering van de Wet betaalbare huur gold dit puntensysteem alleen dwingend voor het sociale segment. Sinds 1 juli 2024 is het WWS ook dwingend voor het middensegment. Dat betekent dat een veel grotere groep verhuurders zich aan de maximale huurprijs uit de puntentelling moet houden.

Van punten naar maximale huurprijs: de segmenten in 2026

De puntentelling verdeelt woningen in drie segmenten. De bedragen hieronder gelden per 1 januari 2026 en zijn gebaseerd op de officiele huurprijsgrenzen van Volkshuisvesting Nederland. Let op: de grenzen worden jaarlijks aangepast aan de inflatie, controleer dus altijd de meest recente cijfers.

  • Laag segment (sociale huur): tot en met 143 punten. Bij 143 punten hoort in 2026 een maximale huur van 932,93 euro per maand.
  • Gereguleerde middenhuur: van 144 tot en met 186 punten. Bij 186 punten hoort in 2026 een maximale huur van 1.228,07 euro per maand.
  • Vrije sector: vanaf 187 punten. Boven deze grens mag u de huurprijs vrij bepalen.

De grens van 186 punten wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd. Zit uw woning daaronder, dan geldt een wettelijk maximum. Zit uw woning daarboven, dan is de woning geliberaliseerd en bent u vrij in het bepalen van de huurprijs. Elk punt tussen deze grenzen vertegenwoordigt een vast bedrag, maar de precieze huur per punt verschilt per deel van de schaal. Raadpleeg daarom altijd de actuele puntentabel voor het exacte bedrag dat bij uw aantal punten hoort.

Welke onderdelen leveren punten op?

De puntentelling kijkt naar veel meer dan alleen de vierkante meters. De belangrijkste onderdelen die meetellen zijn de gebruiksoppervlakte van de woning, de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten, de voorzieningen in keuken en sanitair, de aanwezigheid van een buitenruimte zoals een balkon of tuin, de WOZ-waarde en het energielabel. Ook zaken als een gemeenschappelijke ruimte of een lift kunnen punten opleveren.

Juist omdat zo veel factoren meewegen, is een nauwkeurige opname belangrijk. Een verkeerd ingeschatte oppervlakte of een ontbrekend energielabel kan zomaar tientallen euro’s per maand aan maximale huur schelen. Wilt u weten hoe een professionele telling in zijn werk gaat? Lees dan meer over onze WWS-puntentelling voor huurwoningen.

Zo berekent u de maximale huurprijs stap voor stap

Wilt u zelf een eerste inschatting maken, dan doorloopt u grofweg deze stappen:

  1. Meet de gebruiksoppervlakte van de woning nauwkeurig op, volgens de norm NEN 2580.
  2. Breng alle vertrekken, voorzieningen en de buitenruimte in kaart en ken daar de bijbehorende punten aan toe.
  3. Zoek de actuele WOZ-waarde op en reken de WOZ-punten uit.
  4. Bepaal het aantal punten voor het energielabel op basis van het geldige, definitieve label.
  5. Tel alle punten bij elkaar op en zoek in de actuele puntentabel de bijbehorende maximale huurprijs op.

Klinkt dit ingewikkeld? Dat is het in de praktijk ook. Vooral de WOZ-berekening en de energielabelpunten leiden regelmatig tot fouten. Een verkeerde telling betekent dat u ofwel geld laat liggen, ofwel te veel huur vraagt en het risico loopt op een procedure bij de Huurcommissie.

Waarom het energielabel zwaar meetelt

Het energielabel is een van de onderdelen die het aantal punten flink kan beinvloeden. Een woning met een groen label zoals A of B levert aanzienlijk meer punten op dan een woning met een label E, F of G. Voor sommige slechte labels worden zelfs punten afgetrokken. Het loont dus om een geldig en actueel energielabel te hebben, en om te overwegen of verduurzaming uw woning naar een hoger segment kan tillen.

Heeft uw woning nog geen geldig label, of is het label verlopen? Bekijk dan onze informatie over energielabels voor woningen. Een actueel label is niet alleen verplicht bij verhuur, het bepaalt ook direct hoeveel punten en dus hoeveel huur u mag vragen.

Veelgemaakte fouten en risico’s

De meest gemaakte fouten bij het berekenen van de maximale huurprijs zijn een onjuist opgemeten oppervlakte, het gebruiken van een verlopen of voorlopig energielabel en het vergeten van de jaarlijkse aanpassing van de huurprijsgrenzen. Ook rekenen sommige verhuurders nog met de oude segmentindeling van voor de Wet betaalbare huur, waardoor ze een te hoge huur vaststellen.

Vraagt u meer huur dan het puntenaantal toestaat, dan kan een huurder naar de Huurcommissie stappen. Die kan de huur met terugwerkende kracht verlagen. Een correcte puntentelling en een geldig energielabel voorkomen dat u voor verrassingen komt te staan.

Laat uw puntentelling controleren

Wilt u zeker weten dat u de juiste, maximaal toegestane huurprijs vraagt? Encert verzorgt een nauwkeurige WWS-puntentelling en een geldig energielabel voor uw huurwoning, zodat u zonder risico op procedures verhuurt. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende offerte of advies over uw specifieke situatie.