Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is het energielabel een harde factor in de huurprijs geworden. Voor gereguleerde huurwoningen en voor middenhuur bepaalt het woningwaarderingsstelsel, kortweg het WWS, de maximale huurprijs. Het energielabel telt daarin mee. Ontbreekt een geldig label, dan kan dat u als verhuurder geld kosten. Een huurder kan namelijk huurverlaging vragen bij de Huurcommissie. In dit artikel leest u hoe dat werkt, welke risico’s u loopt en hoe u een korting voorkomt.

Waarom het energielabel meetelt in de huurprijs

Het WWS kent aan een woning een aantal punten toe. Denk aan de oppervlakte, de voorzieningen, de WOZ-waarde en de energieprestatie. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die u mag vragen. Sinds de aanscherping van het stelsel telt de energieprestatie zwaar mee. Een goed label, zoals A of hoger, levert punten op. Een slecht label, zoals E, F of G, leidt bij zelfstandige woningen juist tot een aftrek van punten. Zo wil de overheid verhuurders stimuleren om te verduurzamen.

De precieze puntenaantallen hangen af van het woningtype en het labelniveau, en ze zijn de afgelopen jaren meermaals gewijzigd. Wilt u weten hoe uw woning scoort, kijk dan bij onze uitleg over de puntentelling volgens het WWS. Daarin ziet u hoe de verschillende onderdelen samen de maximale huur bepalen.

Wat gebeurt er in het WWS als het label ontbreekt

Dit is het kernpunt. Is er op het moment van toetsing geen geldig energielabel geregistreerd, dan kan de Huurcommissie de energieprestatie niet aflezen. In dat geval wordt de energieprestatie doorgaans bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Voor veel bestaande woningen pakt die bouwjaarbenadering ongunstiger uit dan een echt opgenomen label. Het resultaat is vaak minder punten en dus een lagere maximale huur dan u had kunnen behalen met een geldig label.

Let op: over de exacte behandeling van een ontbrekend label is de rechtspraak in beweging. Er zijn uitspraken geweest waarin een later geregistreerd energielabel alsnog mocht meetellen bij de waardering. Dat betekent dat de uitkomst per situatie kan verschillen en dat de lijn nog niet in alle gevallen vaststaat. Ga daarom niet uit van een vast bedrag of een vast aantal punten, maar laat uw specifieke situatie beoordelen. Wij benoemen deze onzekerheid bewust, omdat beleid en jurisprudentie op dit punt regelmatig veranderen.

Wanneer kan een huurder huurverlaging eisen

Een huurder heeft verschillende mogelijkheden. Bij een nieuw huurcontract kan de huurder de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Voor gereguleerde contracten geldt daarvoor een termijn van zes maanden na ingang van de huur. Blijkt uit de toetsing dat de woning met een geldig label meer punten zou hebben gehad dan nu is vastgesteld, dan kan dat in het voordeel van de huurder uitpakken. Bij een te hoge huur kan de Huurcommissie de huurprijs verlagen, soms met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum.

Ook tijdens een lopend gereguleerd contract kan een huurder een verzoek tot huurverlaging indienen wanneer de huur boven het maximum volgens het WWS ligt. Een ontbrekend of verlopen label speelt dan opnieuw een rol in de puntentelling.

De rol van de Huurcommissie

De Huurcommissie is de onafhankelijke instantie die geschillen over huurprijzen beoordeelt. Dient een huurder een verzoek in, dan telt de commissie de punten van de woning opnieuw en vergelijkt zij de gevraagde huur met de maximaal toegestane huur. Ontbreekt een geldig label, dan werkt dat vaak in het nadeel van de verhuurder, omdat de energieprestatie dan ongunstiger wordt ingeschat. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een van de partijen de zaak binnen de gestelde termijn aan de rechter voorlegt.

Zo voorkomt u als verhuurder een huurkorting

Gelukkig heeft u het grotendeels zelf in de hand. De belangrijkste stappen op een rij:

  • Zorg dat er een geldig energielabel is voordat u de woning verhuurt. Zo staat de energieprestatie vast en kan de bouwjaarbenadering niet in uw nadeel werken.
  • Controleer de geldigheid. Een energielabel is in de regel tien jaar geldig. Een verlopen label telt niet mee, dus houd de einddatum in de gaten.
  • Laat het label opstellen door een gecertificeerd energieadviseur en met een correcte opname, zodat het label ook bij een toetsing overeind blijft.
  • Verzamel de juiste documenten, zoals bouwtekeningen en bewijs van isolatie en installaties, zodat uw woning alle punten krijgt waar zij recht op heeft.
  • Overweeg gerichte verduurzaming als uw label laag is, want een beter label levert punten op en verhoogt de maximale huur.

Een geldig en correct opgesteld label is dus uw beste bescherming. Wilt u een label laten opnemen voor uw huurwoning, kijk dan bij onze dienst energielabels voor woningen. Overweegt u te verduurzamen om meer punten te halen, dan helpt ons verduurzamingsadvies voor woningen u om de juiste maatregelen in de juiste volgorde te kiezen.

Het label alsnog laten opstellen

Bent u er te laat achter gekomen dat het label ontbreekt, laat het dan zo snel mogelijk opnemen en registreren. Zoals hierboven genoemd, zijn er uitspraken waarin een later geregistreerd label toch meetelde. Zekerheid vooraf is er echter niet, en een lopende toetsing kan ongunstig aflopen wanneer het label pas laat wordt aangeleverd. Handel daarom tijdig en wacht niet tot een huurder een verzoek indient. Zo houdt u de regie en beperkt u het risico op huurverlaging met terugwerkende kracht.

Kort samengevat

Een ontbrekend energielabel is geen detail. Het kan de puntentelling van uw huurwoning verlagen en een huurder de ruimte geven om via de Huurcommissie huurverlaging te vragen. De oplossing is eenvoudig: zorg voor een geldig, correct opgesteld label voordat u verhuurt, en houd de geldigheid in de gaten. Twijfelt u over de status van uw label of over de puntentelling van uw woning? Neem contact met ons op voor advies op maat. Wij helpen u graag om verrassingen bij de Huurcommissie te voorkomen.