De Wet betaalbare huur heeft de spelregels op de huurmarkt flink veranderd. Voor nieuwe verhuringen is de invloed direct duidelijk, maar veel verhuurders en huurders vragen zich af wat er gebeurt met contracten die al liepen voordat de wet inging. Geldt de nieuwe maximale huur ook voor die lopende overeenkomsten? En zo ja, vanaf wanneer? In dit artikel leggen we uit hoe het overgangsrecht werkt en waar u op moet letten. Let op: dit is een uitleg op hoofdlijnen. Voor uw specifieke situatie is het verstandig om de puntentelling te laten controleren of juridisch advies in te winnen.

Wat is de Wet betaalbare huur in het kort

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. De wet maakt het woningwaarderingsstelsel, beter bekend als de WWS-puntentelling, dwingend voor een groter deel van de markt. Waar het puntenstelsel eerder vooral de sociale huur beschermde, valt nu ook het zogeheten middensegment onder de prijsbescherming. Grofweg geldt: woningen tot en met ongeveer 143 punten vallen in de sociale huur, en woningen van ongeveer 144 tot en met 186 punten in het gereguleerde middensegment. Woningen boven de 186 punten blijven vrije sector. De exacte puntgrenzen worden jaarlijks geindexeerd, dus deze getallen kunnen per jaar licht verschuiven.

Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs. Het energielabel speelt daarin een belangrijke rol, want een beter label levert meer punten en dus een hogere toegestane huur op. Wilt u weten hoeveel punten uw woning waard is, dan is een correcte WWS-puntentelling de basis.

Wanneer is een huurcontract bestaand

Voor het overgangsrecht is een belangrijke vraag: wanneer is het contract gesloten? Bepalend is de datum waarop de huurovereenkomst is getekend, niet de datum waarop de huur is ingegaan. Contracten die zijn gesloten voor 1 juli 2024 gelden als bestaande contracten. Contracten die op of na die datum zijn gesloten, gelden als nieuwe contracten en vallen direct volledig onder de nieuwe regels.

Het overgangsrecht per situatie

Voor bestaande contracten hangt de uitwerking af van hoe de woning nu wordt ingedeeld op basis van de punten. Er zijn drie situaties.

1. Woningen die al gereguleerd waren

Was de woning al gereguleerd, dus onder de oude liberalisatiegrens, dan verandert er in de kern weinig. Voor deze woningen geldt de prijsbescherming zoals die ook voor 1 juli 2024 al bestond. De maximale huur volgt uit de puntentelling en een huurder kan de huur laten toetsen bij de Huurcommissie.

2. Geliberaliseerde woningen die nu in het sociale segment vallen

Had u een geliberaliseerd contract dat op basis van de huidige telling in het sociale segment valt, dan geldt een overgangstermijn. Voor deze categorie werd de nieuwe prijsbescherming van kracht per 1 juli 2025, dus ongeveer een jaar na de invoering van de wet. Verhuurders werd geadviseerd om lopende contracten in deze categorie voor die datum aan te passen aan de maximale huurprijs.

3. Geliberaliseerde woningen die nu in het middensegment vallen

Dit is het punt waar veel misverstanden ontstaan. Voor bestaande, geliberaliseerde contracten die nu in het middensegment vallen, tussen ongeveer 144 en 186 punten, geldt de uitgebreide prijsbescherming van de Wet betaalbare huur niet. Deze bescherming geldt in het middensegment alleen voor nieuwe contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten. Een lopend vrije-sectorcontract in het middensegment blijft dus vooralsnog buiten de nieuwe maximale huurprijs, zolang het contract niet wordt vervangen door een nieuw contract.

De regelgeving en de uitleg daarvan zijn op onderdelen nog in ontwikkeling. Over sommige situaties, zoals gewijzigde regels rond kamergewijze verhuur, verschillen de Huurcommissie en de wetgever van mening en zal de rechter uiteindelijk duidelijkheid moeten geven. Ga bij twijfel dus niet af op algemene informatie alleen.

Wat betekent dit voor u als verhuurder

De belangrijkste stap is weten in welke categorie uw woning valt. Dat begint bij een actuele en correcte puntentelling. Verhuurt u een woning die nu in het sociale segment valt en had u een geliberaliseerd contract, dan was aanpassing van de huur richting 1 juli 2025 aan de orde. Verhuurt u in het middensegment op een bestaand contract, dan blijft dat contract voorlopig buiten de nieuwe prijsbescherming, maar bij een nieuwe verhuring gelden de regels wel.

Omdat het energielabel meetelt in de punten, kan verduurzaming direct invloed hebben op de toegestane huur. Een woning van label D naar B brengen levert vaak extra punten op. Kijk daarvoor eens naar de mogelijkheden in ons verduurzamingsadvies voor woningen, en zorg dat uw energielabel actueel en correct is.

Wat kan een huurder doen

De wet voorziet niet in automatische huurverlaging of terugbetaling. Een huurder die vermoedt te veel te betalen, moet dus zelf actie ondernemen. De eerste stap is de puntentelling laten uitvoeren en de huur toetsen. Valt de woning binnen het gereguleerde segment en ligt de huur boven het maximum, dan kan een gang naar de Huurcommissie volgen. Voor bestaande contracten is het daarbij belangrijk om eerst goed vast te stellen of het overgangsrecht van toepassing is.

Begin bij een correcte puntentelling

Of u nu verhuurder of huurder bent, alles begint bij een betrouwbare telling van de punten en een kloppend energielabel. Zo weet u zeker in welke categorie de woning valt en welke maximale huur is toegestaan. Twijfelt u over uw situatie of wilt u zekerheid over de punten en het overgangsrecht? Neem gerust contact met ons op. Onze adviseurs helpen u met een correcte puntentelling en een actueel energielabel, zodat u een onderbouwde beslissing kunt nemen.