Verhuurt u een woning die als monument is aangewezen of in een historische binnenstad ligt? Dan gelden er bijzondere regels voor de maximale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor vrijwel alle huurwoningen dwingend. Monumenten en beschermde gezichten krijgen echter een opslag op de maximale huur die uit de puntentelling volgt. In dit artikel leest u welke opslag geldt voor een rijksmonument, een gemeentelijk of provinciaal monument en een beschermd stads- of dorpsgezicht, en waar u als verhuurder in 2026 op moet letten.

Waarom monumenten een aparte plek hebben in het WWS

Een monument onderhouden kost vaak meer dan een gewone woning. Denk aan herstel met authentieke materialen, monumentaal schilderwerk of het in stand houden van historische details. Tegelijk scoort een monument in de puntentelling soms lager op energieprestatie, omdat isolatie of dubbel glas niet altijd mag of kan. Zonder correctie zou de maximale huur daardoor lager uitvallen, terwijl de lasten juist hoger zijn. Om dat te compenseren kent het WWS een opslag toe. Bij de herziening van het Besluit huurprijzen woonruimte per 1 juli 2024, onderdeel van de Wet betaalbare huur, zijn deze regels aangepast. Hieronder zetten we de drie categorieen op een rij.

Rijksmonument: 35 procent opslag of 50 punten

Voor een rijksmonument hangt de regeling af van wanneer het huurcontract is ingegaan. Bij nieuwe huurovereenkomsten, die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024, wordt de maximale huurprijs die uit de puntentelling volgt met 35 procent verhoogd. U telt dus eerst alle WWS-punten op, bepaalt de bijbehorende maximale huur en verhoogt die uitkomst met 35 procent.

Voor huurovereenkomsten die al liepen vóór 1 juli 2024 geldt de oude systematiek via extra punten. Een zelfstandige woonruimte in een rijksmonument krijgt dan 50 extra punten in de waardering. Voor een onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer, gaat het om 10 extra punten. Deze punten tellen mee bovenop de gewone puntentelling en verhogen zo de maximale huur.

Gemeentelijk of provinciaal monument: 15 procent opslag

Nieuw sinds de herziening is dat ook gemeentelijke en provinciale monumenten een opslag krijgen. Voor deze panden geldt een opslag van 15 procent op de maximale huurprijs die uit de puntentelling volgt. Voorwaarde is dat de woning officiîel is aangewezen en op de gemeentelijke of provinciale monumentenlijst staat. Een pand dat plaatselijk als beeldbepalend geldt maar niet formeel is aangewezen, valt hier niet onder. Controleer de status daarom altijd bij uw gemeente of provincie.

Beschermd stads- of dorpsgezicht: 5 procent opslag

Ligt uw woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, maar is het pand zelf geen monument? Dan kan een opslag van 5 procent op de maximale huurprijs gelden. Daarvoor moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan: de woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht zoals bedoeld in de Omgevingswet, is gebouwd vóór 1965 en is niet zelf aangewezen als rijks-, gemeentelijk of provinciaal monument. Voldoet het pand aan deze voorwaarden, dan verhoogt u de uitkomst van de puntentelling met 5 procent.

Overzicht van de opslagen in 2026

  • Rijksmonument, nieuw contract vanaf 1 juli 2024: 35 procent opslag op de maximale huur.
  • Rijksmonument, contract van vóór 1 juli 2024: 50 extra punten (zelfstandig) of 10 extra punten (onzelfstandig).
  • Gemeentelijk of provinciaal monument: 15 procent opslag op de maximale huur.
  • Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht (pand vóór 1965, geen monument): 5 procent opslag op de maximale huur.

Geen dubbeltelling en het energielabel blijft meetellen

Twee aandachtspunten zijn belangrijk. Ten eerste stapelen de opslagen niet ongelimiteerd. Een rijksmonument dat tegelijk in een beschermd gezicht ligt, krijgt de opslag voor het monument en niet daarbovenop nog eens de opslag voor het beschermde gezicht. De zwaarste categorie is bepalend, om dubbeltelling te voorkomen.

Ten tweede blijft de energieprestatie gewoon meetellen in de puntentelling. Een monument is niet automatisch vrijgesteld van de energielabelplicht, en een beter label levert nog steeds punten op. Wilt u weten hoe het label uw punten beinvloedt, lees dan onze uitleg over het energielabel voor woningen. Voor de bijzondere situatie van monumentale of oudere panden hebben we een apart artikel over het energielabel voor een monument of oude woning.

Wat betekent dit voor u als verhuurder

Wilt u de maximale huur van uw monumentale woning correct bepalen, doorloop dan drie stappen. Controleer eerst de exacte status van het pand: staat het in het Rijksmonumentenregister, op een gemeentelijke of provinciale lijst, of ligt het in een beschermd gezicht? Bepaal daarna of het huurcontract nieuw is of al liep vóór 1 juli 2024, want dat maakt bij een rijksmonument verschil tussen de opslag van 35 procent en de puntenregeling. Laat tot slot een zorgvuldige WWS-puntentelling maken, zodat de opslag op de juiste grondslag wordt toegepast. Een fout in de basis werkt namelijk door in de opslag en kan leiden tot een te hoge of juist te lage huur.

Let op: de genoemde percentages en punten zijn gebaseerd op het Besluit huurprijzen woonruimte zoals herzien per 1 juli 2024 en gelden ook in 2026. Regelgeving kan wijzigen en de toepassing hangt af van uw specifieke situatie. Controleer daarom altijd de actuele regeling of laat uw geval beoordelen voordat u de huur vaststelt.

Twijfelt u over de puntentelling van uw monument?

Een monument correct waarderen vraagt kennis van zowel het WWS als de bijzondere regels voor beschermde panden. Encert stelt onafhankelijke puntentellingen op en helpt u de maximale huur onderbouwd vast te stellen. Overweegt u daarnaast om het pand te verduurzamen binnen de mogelijkheden die een monument biedt, dan denken we ook mee over een verduurzamingsadvies. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over uw situatie.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.