De meeste verhuurders denken bij de WWS-puntentelling aan punten winnen: meer oppervlakte, een beter energielabel, een nieuwe keuken. Maar het woningwaarderingsstelsel (WWS) werkt twee kanten op. U kunt ook punten verliezen. Sommige onderdelen leveren namelijk negatieve punten op, en bij ernstige gebreken kan de Huurcommissie uw huur zelfs tijdelijk fors verlagen. Wie daar geen rekening mee houdt, komt uit op een puntentotaal en een maximale huur die niet kloppen. In dit artikel laten we zien waar uw huurwoning in 2026 punten kan verliezen en hoe u dat voorkomt.

Wat zijn aftrekpunten in het WWS?

Het WWS waardeert elk onderdeel van een woning met punten. De optelsom van al die onderdelen bepaalt de maximale huurprijs en of uw woning in het gereguleerde segment valt of in de vrije sector. Bij de meeste onderdelen kunt u alleen punten winnen of op nul uitkomen. Maar er is een belangrijke uitzondering: het energielabel. Een slecht label levert geen nul punten op, maar een negatief aantal. Die negatieve punten worden van uw totaal afgetrokken. Daarnaast zijn er situaties waarin u geen aftrek krijgt, maar wel punten laat liggen, en is er de aparte regeling voor gebreken. We lopen ze hieronder langs.

Een slecht energielabel kost u punten

Het energielabel is de grootste bron van aftrekpunten in het WWS. Een goed label levert flink wat punten op, maar een slecht label doet het omgekeerde. Voor een zelfstandige woning met een label dat na januari 2021 is geregistreerd gelden onder meer deze waarderingen:

  • Label A levert ongeveer 41 punten op voor een eengezinswoning en 37 voor een meergezinswoning.
  • Label C komt uit op ongeveer 22 punten (eengezins) en 15 punten (meergezins).
  • Label E levert 4 negatieve punten op.
  • Label F levert 9 negatieve punten op.
  • Label G levert 15 negatieve punten op.

Het verschil tussen een label G en een label A is dus enorm: dat scheelt al snel meer dan vijftig punten, alleen op het onderdeel energie. Voor een verhuurder is dit vaak het verschil tussen een gereguleerde woning met een lage maximale huur en een woning die net wel in een hoger segment valt. Wilt u weten hoeveel punten uw label precies oplevert, lees dan ons artikel over hoeveel WWS-punten uw energielabel oplevert. De exacte puntenwaarden volgen uit de officiele WWS-waardering en kunnen door indexering of beleidswijzigingen veranderen, dus controleer ze bij een actuele telling.

De boodschap is duidelijk: een slecht label is niet neutraal, het trekt uw hele telling naar beneden. Verduurzamen is daarom niet alleen goed voor de energierekening, maar ook direct voor uw puntentotaal. Een geldig, definitief label is bovendien een voorwaarde voor een correcte telling. Regel het label daarom vooraf via onze pagina over energielabels voor woningen, en laat met een verduurzamingsadvies uitrekenen welke maatregelen het label en de punten het meest verhogen.

Geen geldig energielabel? Dan rekent het stelsel met uw bouwjaar

Heeft uw woning helemaal geen geldig energielabel, dan valt u niet buiten de regeling. Het WWS kent dan een terugvaloptie waarbij de waardering wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Voor oudere woningen pakt die terugval ongunstig uit: panden van voor een bepaald bouwjaar kunnen ook op deze manier negatieve punten krijgen. In de praktijk betekent dit dat het ontbreken van een label u zelden voordeel oplevert en meestal punten kost. Een geregistreerd label geeft u niet alleen zekerheid, maar vaak ook een beter resultaat dan de forfaitaire terugval. De precieze grenzen en bouwjaarklassen liggen vast in de officiele bijlagen van het stelsel.

Gebreken en achterstallig onderhoud: geen aftrekpunten, maar wel huurverlaging

Ernstige gebreken verlagen uw puntentotaal niet rechtstreeks, maar ze kunnen wel tot een tijdelijke huurverlaging leiden. Als een huurder een ernstig onderhoudsgebrek meldt, zoals vocht, lekkage of tocht, en u lost dat niet op, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. Die kan de huur tijdelijk verlagen tot 20, 30 of 40 procent van de maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort, afhankelijk van de ernst van het gebrek. Zodra u het gebrek verhelpt, gaat de huur weer omhoog naar het oorspronkelijke niveau.

Dit werkt dus anders dan de aftrekpunten van het energielabel: de punten blijven hetzelfde, maar u mag tijdelijk maar een deel van de maximale huur vragen. Het effect op uw inkomsten kan fors zijn. De precieze categorieen en percentages staan in het beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie, dat periodiek wordt geactualiseerd. Wilt u voorkomen dat het zover komt, lees dan onze uitleg over hoe u een huurverlaging via de Huurcommissie voorkomt. Onderhoud op orde houden is hier de goedkoopste verzekering.

Andere onderdelen waar u punten laat liggen

Naast echte aftrekpunten zijn er onderdelen waar u geen negatieve punten krijgt, maar simpelweg punten misloopt. Denk aan een verouderde keuken of badkamer die maar het basisaantal punten oplevert, het ontbreken van buitenruimte zoals een balkon of tuin, of een kleine gebruiksoppervlakte. Ook de WOZ-waarde speelt mee, met een belangrijke beperking: sinds de Wet betaalbare huur geldt voor een deel van de woningen een zogenoemde WOZ-cap, waardoor de WOZ-punten maar tot een bepaald deel van het totaal mogen meetellen. Hoe dat precies uitwerkt, leest u in ons artikel over de samenhang tussen WOZ-waarde en WWS-punten. Al deze onderdelen samen bepalen of uw woning net onder of net boven een belangrijke grens uitkomt.

Zo voorkomt u puntverlies

  • Zorg voor een geldig, definitief energielabel en verhoog het label waar mogelijk. Elke labelstap kan tientallen punten schelen.
  • Verhelp onderhoudsgebreken snel en leg reparaties vast, zodat een huurder geen grond heeft voor een tijdelijke huurverlaging.
  • Laat een actuele, correcte opname uitvoeren in plaats van te vertrouwen op een oude telling of die van een vorige verhuurder.
  • Reken met de actuele grenzen en bedragen van 2026, want die worden jaarlijks geindexeerd en kunnen afwijken van eerdere jaren.

Weet u zeker dat uw telling klopt?

Een enkel slecht label of een gemist onderdeel kan uw maximale huur honderden euro’s per jaar drukken. Wilt u zeker weten waar uw woning punten verliest en wat u eraan kunt doen? Onze adviseurs voeren een correcte opname en WWS-puntentelling uit, zorgen dat uw energielabel op orde is en laten zien met welke maatregelen u punten terugwint. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek of een offerte op maat.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.