Verhuurt u een woning in het gereguleerde of het middenhuursegment, dan bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) hoeveel huur u maximaal mag vragen. Een van de factoren die meetelt, is de WOZ-waarde van uw woning. Veel verhuurders weten dat de WOZ-waarde iets met de huur doet, maar niet precies hoe. In dit artikel leggen we uit hoe de WOZ-waarde en de WWS-punten samenhangen, wat de zogenoemde WOZ-cap betekent en wat er in 2027 mogelijk verandert.

Wat is de WOZ-waarde en wat is het WWS?

De WOZ-waarde is de waarde die uw gemeente jaarlijks aan uw pand toekent op basis van de Wet waardering onroerende zaken. Die waarde wordt onder meer gebruikt voor de onroerendezaakbelasting, maar dus ook voor de huurprijs van veel huurwoningen.

Het WWS, ook wel het puntenstelsel genoemd, kent punten toe aan een woning op basis van onder andere de oppervlakte, de voorzieningen, het energielabel en de WOZ-waarde. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs. Sinds 2022 telt de WOZ-waarde mee in die telling. Wilt u weten hoe de volledige telling in elkaar zit, lees dan onze uitleg over de WWS-puntentelling voor huurwoningen.

Hoe leveren WOZ-waarde en energielabel punten op?

De WOZ-waarde levert op twee manieren punten op. Een deel van de punten hangt af van de totale WOZ-waarde van de woning. Een ander deel hangt af van de WOZ-waarde per vierkante meter. Zo tellen zowel de absolute waarde als de waarde in verhouding tot de grootte mee. De bedragen die achter deze puntentelling zitten, worden jaarlijks geindexeerd. Wilt u met de exact geldende bedragen voor 2026 rekenen, laat de telling dan altijd op de actuele normen controleren, want deze cijfers wijzigen elk jaar.

Belangrijk om te weten: de WOZ-waarde staat niet los van de rest van de telling. Ook het energielabel weegt zwaar mee. Een beter label levert extra punten op en een slecht label kan juist punten kosten. Zo kunnen twee losse factoren samen het verschil maken tussen wel of niet in het gereguleerde segment vallen. Meer hierover leest u op onze pagina over energielabels voor woningen.

De WOZ-cap: waarom uw WOZ-punten worden afgetopt

In gebieden waar de huizenprijzen hard stegen, zou de WOZ-waarde de puntentelling flink kunnen opdrijven. Om te voorkomen dat een woning puur door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector belandt, geldt er een grens. Dit heet de WOZ-cap of aftopping.

De regel werkt zo. De WOZ-punten mogen niet meer dan ongeveer een derde, dus 33 procent, van het totaal aantal punten uitmaken. Zou een woning door de WOZ-waarde op 187 punten of meer uitkomen, terwijl de WOZ-punten boven die grens van 33 procent liggen, dan wordt de woning afgetopt op 186 punten. Met 186 punten blijft de woning in het gereguleerde segment. De grens van 187 punten markeert namelijk de overgang naar de vrije sector.

In dure steden zoals Amsterdam en delen van Den Haag wordt deze cap bijna altijd geraakt. In krimpregio’s met lagere WOZ-waarden komt de aftopping juist zelden voor. Voor bepaalde nieuwbouwwoningen kan een uitzondering op de aftopping gelden. Of dat in uw geval zo is, hangt af van het bouwjaar en de opleverdatum. Laat dit daarom altijd voor uw specifieke woning controleren.

Wat verandert er mogelijk in 2027?

Het kabinet heeft plannen om de aftopping aan te passen. Het voornemen is niet om de cap af te schaffen, maar om verhuurders van afgetopte woningen tegemoet te komen met een huuropslag. Een woning die op 186 punten wordt afgetopt, zou dan maandelijks een opslag krijgen die het verschil met de niet-afgetopte score deels compenseert. In berekeningen van het ministerie wordt gesproken over een bedrag in de orde van ongeveer 96 euro per maand, maar dit is een indicatie en nog geen vast bedrag.

Let op: dit is op dit moment beleidsvoornemen en nog geen geldend recht. Het voorstel lag medio 2026 voor advies bij de Raad van State. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027, maar die datum staat nog niet vast en uitstel is mogelijk. Baseer een investeringsbeslissing dus niet alleen op deze plannen, maar houd de definitieve besluitvorming in de gaten.

Wat betekent dit voor u als verhuurder?

Voor u als verhuurder is de samenhang tussen WOZ-waarde en WWS-punten om drie redenen belangrijk. Ten eerste kan een stijgende WOZ-waarde uw woning dichter bij de grens van 187 punten brengen, terwijl de aftopping dat effect deels weer wegneemt. Ten tweede kunt u op factoren die u wel in de hand heeft, zoals het energielabel en de voorzieningen, gericht sturen om punten te winnen. Ten derde loont het om jaarlijks te controleren of uw telling nog klopt, want zowel de WOZ-waarde als de geindexeerde bedragen veranderen elk jaar.

Wilt u meer punten halen uit de factoren die u zelf kunt beinvloeden, dan helpt verduurzamingsadvies voor woningen u om de juiste maatregelen in de juiste volgorde te kiezen.

Zeker weten dat uw puntentelling klopt?

De WWS-puntentelling zit vol details, en de WOZ-cap maakt het er niet eenvoudiger op. Een fout in de telling kan betekenen dat u te veel of te weinig huur vraagt, met een risico op een procedure bij de Huurcommissie. Wij van Encert stellen een correcte puntentelling voor u op en controleren waar u punten kunt winnen. Neem contact met ons op voor een heldere berekening en een concreet advies voor uw woning.