Sinds de Wet betaalbare huur bestaat er naast sociale huur en de vrije sector een duidelijk afgebakend middensegment: de middenhuur. Voor verhuurders is het belangrijk om te weten in welk segment een woning valt, want dat bepaalt of de huurprijs wettelijk gemaximeerd is. In dit artikel leggen we uit wat middenhuur precies is, welke grenzen er in 2026 gelden en wat dit voor u betekent.

Wat is middenhuur?

Middenhuur is het huursegment dat tussen de sociale huur en de vrije sector in zit. Het is bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen, die vaak te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar de hoge prijzen in de vrije sector niet kunnen betalen. Met de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad, is dit middensegment voor het eerst wettelijk gereguleerd. Dat betekent dat de maximale huurprijs voor deze woningen wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel, kortweg het puntensysteem.

Concreet: valt een zelfstandige woning binnen het middensegment, dan mag de verhuurder niet meer vragen dan de maximale huurprijs die bij het aantal punten hoort. Vroeger gold die bescherming alleen voor sociale huur. Sinds de wet geldt ze dus ook voor een groot deel van wat eerder vrije sector was.

De grenzen van middenhuur in 2026

De grenzen worden jaarlijks geindexeerd. Per 1 januari 2026 zijn de bedragen met 3,65 procent verhoogd. Voor 2026 gelden volgens de Rijksoverheid de volgende grenzen voor zelfstandige woningen:

  • Sociale huur, het laagsegment: tot en met 143 punten, met een maximale huur tot 932,93 euro per maand.
  • Middenhuur, het middensegment: van 144 tot en met 186 punten, met een maximale huur tussen 932,93 euro en 1.228,07 euro per maand.
  • Vrije sector, het hoogsegment: vanaf 187 punten, waar geen wettelijk maximum aan de huurprijs geldt.

De bovengrens van het middensegment, 1.228,07 euro bij 186 punten, is tegelijk de zogeheten liberalisatiegrens. Ligt een woning daar met het aantal punten boven, dan valt zij in de vrije sector en is de huurprijs vrij te bepalen. Deze bedragen komen uit de officiele indexering van de Rijksoverheid en van Volkshuisvesting Nederland. Cijfers kunnen door beleidswijzigingen veranderen, dus controleer bij twijfel altijd de meest actuele publicatie.

Punten bepalen het segment, niet de vraagprijs

Een veelgemaakte denkfout is dat het gevraagde huurbedrag bepaalt in welk segment een woning valt. Dat klopt niet. Het aantal punten is leidend. Een woning met bijvoorbeeld 160 punten valt in het middensegment, ook al vraagt de verhuurder een hogere huur. In dat geval is de huur simpelweg te hoog en kan de huurder via de Huurcommissie een verlaging afdwingen tot het wettelijke maximum.

Het is dus essentieel om het exacte puntenaantal van een woning te kennen voordat u een huurprijs vaststelt of een contract tekent. Een nauwkeurige WWS-puntentelling voorkomt dat u onbedoeld te veel vraagt en later met een procedure bij de Huurcommissie te maken krijgt.

Wat betekent middenhuur voor u als verhuurder?

Als uw woning in het middensegment valt, bent u gebonden aan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort. U mag de huur jaarlijks verhogen binnen de wettelijke grenzen, maar de basishuur mag het maximum niet overschrijden. Vraagt u toch te veel, dan riskeert u een huurverlaging met terugwerkende kracht en mogelijk een boete van de gemeente, die sinds de wet handhavend kan optreden.

Voor verhuurders die net onder de grens van 187 punten zitten, kan het interessant zijn om te kijken of extra punten haalbaar zijn. Zit een woning bijvoorbeeld op 184 of 185 punten, dan kan een gerichte investering de woning naar de vrije sector tillen, waar de huurprijs niet gemaximeerd is. Of dat verstandig is, hangt af van de kosten en de opbrengsten. Reken dit altijd goed door.

Hoe uw woning meer punten kan krijgen

Een van de grootste invloeden op het puntenaantal is het energielabel. Een beter label levert meer punten op, soms tientallen punten verschil tussen label G en label A. Voor verhuurders is een actueel en zo gunstig mogelijk energielabel voor woningen daarom vaak de meest lonende stap. Ook de oppervlakte, de WOZ-waarde en voorzieningen als een moderne keuken of badkamer tellen mee.

Wilt u het label verbeteren, dan helpt gericht verduurzamen. Denk aan isolatie, dubbel of triple glas en een warmtepomp. Met een verduurzamingsadvies voor woningen ziet u welke maatregelen het meeste effect hebben op zowel het label als het comfort. Zo verbetert u de woning en het puntenaantal in een keer.

Twijfelt u in welk segment uw woning valt?

De grens tussen middenhuur en vrije sector ligt op een enkel punt. Een verkeerde inschatting kan u een te lage huur of juist een procedure bij de Huurcommissie opleveren. Encert telt de punten van uw woning nauwkeurig en brengt in kaart waar u staat en wat er mogelijk is. Wilt u zekerheid over het segment en de maximale huurprijs van uw woning? Neem contact met ons op voor een puntentelling of een vrijblijvend advies.