Wie een enkel bedrijfspand verduurzaamt, kijkt naar dat ene gebouw. Wie meerdere panden bezit, heeft een heel andere opgave. Dan gaat het niet alleen om techniek per pand, maar om keuzes over volgorde, budget, timing en risico over de hele portefeuille. Een gestructureerde aanpak levert bijna altijd meer op dan pand voor pand reageren op de waan van de dag. In dit artikel leest u hoe u uw vastgoedportefeuille stap voor stap verduurzaamt en tegelijk voldoet aan de regels die in 2026 gelden.

Waarom een portefeuilleaanpak meer oplevert dan pand voor pand

Losse ingrepen voelen goedkoop, maar zijn dat zelden. U mist inkoopvoordeel, u laat natuurlijke momenten liggen en u loopt het risico dat u vandaag iets doet wat morgen alweer achterhaald is. Met een portefeuilleaanpak bekijkt u alle panden in samenhang. U ziet welke gebouwen het grootste risico vormen, waar het rendement op een investering het hoogst is en welke maatregelen u kunt bundelen. Zo verdeelt u de investering over meerdere jaren, houdt u grip op de kasstroom en voorkomt u dat een handhaver u dwingt tot haastwerk.

Deze regels raken uw hele portefeuille

Voordat u prioriteiten stelt, is het belangrijk te weten welke verplichtingen spelen. Drie zaken zijn voor de meeste eigenaren van commercieel vastgoed relevant.

Label C voor kantoren

Sinds 1 januari 2023 moet een kantoor minimaal energielabel C hebben. In de praktijk betekent dit een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per vierkante meter per jaar. Voldoet een kantoor daar niet aan, dan mag het volgens de regels niet meer als kantoor worden gebruikt. Gemeenten en omgevingsdiensten houden hierop toezicht. Er gelden uitzonderingen, onder meer als de kantoorfunctie minder dan de helft van het gebouw beslaat, bij een oppervlak onder 100 vierkante meter, voor rijksmonumenten en bij panden die binnen twee jaar worden gesloopt of getransformeerd. Heeft u meerdere kantoren, dan is de eerste vraag simpel: welke daarvan hebben nog geen geldig label C of beter? Meer hierover leest u op onze pagina over energielabels voor bedrijven.

EPBD IV en de aankomende eindnormen

De herziene Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, EPBD IV, gaat verder dan label C. Voor niet-woningen komen er minimum energieprestatienormen die de slechtst presterende gebouwen stap voor stap uitfaseren. De richtlijn noemt het uitfaseren van de slechtste 16 procent rond 2030 en de slechtste 26 procent rond 2033, met als eindpunt emissieloze gebouwen in 2050. Hoe Nederland dit precies invult, staat op dit moment nog niet vast. Het is nog onzeker of de norm wordt gebaseerd op energielabels of op het werkelijk gemeten energieverbruik. Neem deze jaartallen en percentages dus als richting, niet als vaststaande deadline. Juist die onzekerheid is een reden om uw slechtst presterende panden nu al in beeld te brengen, want die lopen het meeste risico ongeacht de exacte uitwerking.

Energiebesparingsplicht en informatieplicht

Verbruikt een locatie per jaar meer dan 50.000 kWh elektriciteit of meer dan 25.000 kubieke meter gas, dan geldt de energiebesparingsplicht. U bent dan verplicht alle energiebesparende maatregelen te nemen die zich binnen de gestelde terugverdientijd terugverdienen. Die termijn is nu vijf jaar. Er is een verruiming naar zeven jaar aangekondigd, gepland vanaf 2027, maar houd er rekening mee dat aangekondigde data nog kunnen schuiven. Daarnaast is er een informatieplicht: u rapporteert eens per vier jaar via het eLoket van RVO welke maatregelen u heeft getroffen. Grootverbruikers, met meer dan 10 miljoen kWh of meer dan 170.000 kubieke meter gas, hebben een aanvullende onderzoeksplicht. Bij een portefeuille telt dit per locatie, dus het is goed mogelijk dat een deel van uw panden wel en een deel niet onder deze plicht valt.

Stap 1: breng uw portefeuille in kaart

Begin met een compleet overzicht. Noteer per pand het gebruik, het oppervlak, het huidige energielabel met einddatum, het werkelijke energieverbruik en de belangrijkste installaties met hun leeftijd. Voeg toe wanneer huurcontracten aflopen en wanneer groot onderhoud gepland staat. Dit klinkt eenvoudig, maar in de praktijk ontbreekt vaak een actueel en betrouwbaar totaalbeeld. Zonder dat overzicht neemt u beslissingen op gevoel in plaats van op cijfers.

Stap 2: prioriteer op risico en rendement

Niet elk pand verdient dezelfde aandacht. Zet de panden met het grootste risico bovenaan: kantoren zonder geldig label C, panden met een naderende labelvervaldatum en gebouwen die onder de energiebesparingsplicht vallen maar nog niet de verplichte maatregelen hebben genomen. Weeg dat af tegen het rendement. Een pand waar een relatief kleine investering het label flink verbetert of de energierekening sterk verlaagt, verdient voorrang boven een pand waar alleen een dure, ingrijpende renovatie helpt. Een objectief verduurzamingsadvies voor bedrijven maakt per pand inzichtelijk welke maatregelen welk effect hebben en wat ze kosten, zodat u de portefeuille op harde cijfers kunt ordenen.

Stap 3: koppel maatregelen aan natuurlijke momenten

De goedkoopste verduurzaming is de verduurzaming die u meeneemt in iets wat u toch al doet. Vervangt u een dak, isoleer het dan direct goed. Loopt een huurcontract af, benut de leegstand dan voor werk dat met huurders lastig is. Is een cv-ketel of koelinstallatie aan vervanging toe, kijk dan meteen naar een duurzamer alternatief. Door uw verduurzamingsplanning te leggen naast uw meerjarenonderhoudsplan voorkomt u dubbel werk en gespreid u de kosten over meerdere jaren.

Financiering en subsidies voor bedrijven

Er zijn verschillende regelingen die de investering aantrekkelijker maken. De Energie-investeringsaftrek, kortweg EIA, laat u een deel van de investering in erkende energiezuinige bedrijfsmiddelen extra aftrekken van de fiscale winst. Voor bepaalde installaties, zoals warmtepompen en zonneboilers, kan de ISDE-subsidie relevant zijn, en voor grotere duurzame energieprojecten bestaat de SDE-plusregeling. De precieze percentages, budgetten en voorwaarden veranderen per jaar en kunnen tussentijds worden aangepast. Controleer de actuele bedragen en aanmeldtermijnen daarom altijd bij RVO voordat u een investering vastlegt, en reken uzelf niet rijk met percentages uit eerdere jaren. Wij noemen bewust geen vaste bedragen, juist omdat die snel verouderen.

Veelgemaakte fouten bij grotere portefeuilles

De meest voorkomende misstap is wachten tot een handhaver aan de bel trekt. Dan moet alles snel en duur. Een tweede fout is het optimaliseren van losse panden zonder totaalplan, waardoor u inkoopvoordeel en natuurlijke momenten misloopt. Een derde is het onderschatten van de doorlooptijd: een labelopname, een advies, offertes en de uitvoering zelf kosten tijd, zeker als u dat voor meerdere panden tegelijk regelt. Wie vroeg begint, houdt de regie en kan kiezen op basis van rendement in plaats van paniek.

Aan de slag met uw portefeuille

Het verduurzamen van meerdere bedrijfspanden is vooral een kwestie van overzicht en volgorde. Breng eerst in kaart welke panden risico lopen, prioriteer op risico en rendement en koppel maatregelen aan momenten die er toch al zijn. Wilt u weten hoe uw portefeuille ervoor staat en welke stappen het meeste opleveren? Encert brengt uw panden in kaart, verzorgt de energielabels en stelt per pand een concreet verduurzamingsadvies op. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over uw vastgoedportefeuille.