Huurverhoging na verduurzaming van uw huurwoning: mag dat en hoeveel in 2026?

U isoleert de spouwmuur, plaatst dubbelglas of hangt een warmtepomp aan de gevel van uw huurwoning. Een terechte vraag die daarna volgt: mag ik de huur verhogen nu de woning comfortabeler en zuiniger is? Het antwoord is niet simpelweg ja of nee. Of een huurverhoging is toegestaan, en hoeveel, hangt af van het soort woning, het soort ingreep en of de huurder heeft ingestemd. In dit artikel zetten we de regels voor 2026 op een rij, zodat u als verhuurder niet voor verrassingen komt te staan.

Onderhoud of woningverbetering: het cruciale verschil

De eerste vraag die u moet beantwoorden is of uw ingreep onderhoud is of een echte verbetering. Dat onderscheid bepaalt namelijk of er ruimte is voor huurverhoging. Onderhoud, denk aan het vervangen van versleten kozijnen door vergelijkbare exemplaren, schilderwerk of het herstellen van een defecte cv-ketel, geeft geen recht op een hogere huur. U brengt de woning dan terug naar de oorspronkelijke staat, zonder de kwaliteit te verhogen.

Woningverbetering is iets anders. Als u de woning aantoonbaar comfortabeler, zuiniger of beter voorzien maakt, bijvoorbeeld door enkelglas te vervangen door isolerend dubbelglas of door isolatie aan te brengen waar die er eerst niet was, dan is er sprake van verbetering. Alleen die verbetering kan een huurverhoging rechtvaardigen. In de praktijk zit hier vaak de discussie: een maatregel die u als verbetering ziet, kan door de huurder als achterstallig onderhoud worden ervaren. Leg daarom vooraf goed vast wat de bestaande situatie was en wat er verbetert.

Sociale huur: de huurverhoging loopt via WWS-punten

Voor gereguleerde huurwoningen, de sociale huur en sinds de Wet betaalbare huur ook een groot deel van de middenhuur, geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS). De maximale huurprijs wordt bepaald door het aantal punten dat de woning scoort. Verduurzaming werkt hier heel direct door: een beter energielabel levert meer punten op, en meer punten betekenen een hogere toegestane huur.

Wilt u weten hoeveel ruimte een verduurzaming u concreet oplevert, dan is het verstandig om vooraf een WWS-puntentelling te laten maken. U ziet dan precies hoeveel punten de woning nu heeft en hoeveel een betere energieprestatie daaraan toevoegt. Belangrijk om te weten: de huurverhoging in de sociale huur is niet vrij te bepalen. U mag de huur verhogen tot maximaal het bedrag dat bij het nieuwe puntentotaal hoort, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. De woning moet daadwerkelijk in comfort verbeteren, het puntentotaal moet stijgen en de huurder moet vooraf hebben ingestemd.

Vrije sector: redelijke verhouding tot de kosten

Bij geliberaliseerde huurwoningen in de vrije sector geldt het puntensysteem niet als bovengrens. Toch mag u de huur ook hier niet onbeperkt verhogen na een verbetering. De regel is dat de huurverhoging in redelijke verhouding moet staan tot de kosten die u als verhuurder heeft gemaakt voor de verbetering. Investeert u fors in isolatie of een warmtepomp, dan is een navenante verhoging verdedigbaar. Een verhoging die de investering ver overstijgt, is dat niet.

Deze verhoging staat los van de reguliere jaarlijkse huurverhoging. U kunt dus in principe beide toepassen, maar houd er rekening mee dat een huurder bij een geschil naar de Huurcommissie kan stappen. Zorg daarom dat u de investering en de onderbouwing van de verhoging netjes gedocumenteerd heeft.

Instemming van huurders en de 70 procent regel

Een huurder is niet verplicht om akkoord te gaan met een verduurzamingsvoorstel en de bijbehorende huurverhoging. Voor een verbetering van een individuele woning heeft u in beginsel de instemming van die huurder nodig. Voert u een verbetering complexgewijs uit, dus voor een heel gebouw of blok tegelijk, dan geldt de zogenoemde 70 procent regel: als minimaal 70 procent van de bewoners instemt met het voorstel, wordt het als redelijk beschouwd en kunnen ook de overige huurders er in de regel aan gebonden worden.

Voor u als verhuurder betekent dit dat een goed voorstel het halve werk is. Reken de huurder voor wat er verbetert, wat de verwachte besparing op de energierekening is en wat de huurverhoging wordt. Wanneer de totale woonlasten, dus huur, servicekosten en energie samen, per saldo niet stijgen, is de kans op instemming veel groter. Een onderbouwd verduurzamingsadvies helpt om dat verhaal concreet en geloofwaardig te maken.

Woningcorporaties en de prestatieafspraken

Voor woningcorporaties gelden aanvullende afspraken. In de landelijke prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties bepaalde isolatiemaatregelen uitvoeren zonder daarvoor een huurverhoging te vragen, wanneer de corporatie zelf het initiatief neemt. Neemt de huurder het initiatief, dan kan dat anders liggen. Deze afspraken kunnen in de loop van de tijd worden aangepast, dus als u voor een corporatie of een vergelijkbare sociale verhuurder werkt, controleer dan de meest actuele afspraken voordat u een verhoging doorvoert.

Waar u op moet letten

De regels rond huurverhoging na verduurzaming zijn genuanceerd en de exacte percentages en grenzen kunnen per jaar en per sector verschillen. Wij noemen daarom bewust geen vaste bedragen: laat u voor uw specifieke situatie altijd informeren op basis van de actuele regels van de Rijksoverheid en de Huurcommissie. Het startpunt is bijna altijd hetzelfde: breng in kaart wat de verduurzaming oplevert in punten en in een beter energielabel, en bereken op basis daarvan wat een redelijke en toegestane huurverhoging is.

Wilt u zeker weten wat een verduurzamingsmaatregel doet met de puntentelling, het energielabel en de maximale huur van uw woning? Encert rekent het voor u door en zorgt voor een onderbouwing waar u en uw huurder op kunnen vertrouwen. Neem vrijblijvend contact met ons op en we kijken samen naar uw situatie.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.