Bij de puntentelling voor huurwoningen kijken veel verhuurders eerst naar het energielabel of de WOZ-waarde. Toch is er een post die vaak nog zwaarder weegt: de oppervlakte. Elke vierkante meter woonruimte levert punten op, en juist daar gaat het in de praktijk het vaakst mis. Een verkeerd gemeten zolder of een vergeten bijkeuken kan zomaar een paar punten schelen, en daarmee tientallen euro’s huur per maand. In dit artikel leggen we uit hoe oppervlakte meetelt in het woningwaarderingsstelsel (WWS) in 2026, wat wel en niet meetelt, en hoe u voorkomt dat u punten laat liggen.

Waarom oppervlakte zo zwaar weegt

De WWS-puntentelling is opgebouwd uit verschillende onderdelen: oppervlakte, verwarming, sanitair, de buitenruimte, het energielabel en de WOZ-waarde. Voor een gemiddelde woning vormt de oppervlakte een van de grootste blokken punten. Dat komt doordat elke vierkante meter meetelt en woningen nu eenmaal uit tientallen vierkante meters bestaan. Waar u met een extra wastafel een enkel punt wint, kan een correcte oppervlaktemeting het verschil van vele punten maken. Precies daarom loont het om deze post nauwkeurig te laten bepalen.

Hoeveel punten levert een vierkante meter op

Het waarderingsstelsel maakt onderscheid tussen twee soorten ruimten. De oppervlakte van vertrekken, denk aan de woonkamer, slaapkamers, de keuken en een aparte badkamer, levert 1 punt per vierkante meter op. De oppervlakte van zogenoemde overige ruimten, zoals een berging, een zolder zonder vaste trap of een garage, telt lichter mee: 0,75 punt per vierkante meter. Deze verhouding staat beschreven in het beleidsboek van de Huurcommissie en is in 2026 ongewijzigd ten opzichte van eerdere jaren. Let op: dit zijn de punten voor de oppervlakte zelf. Voor verwarmde vertrekken krijgt u daarnaast nog aparte punten. Hoe dat werkt, leest u in ons artikel over WWS-punten voor verwarming.

Wat telt als vertrek en wat als overige ruimte

Het verschil tussen een vertrek en een overige ruimte bepaalt dus direct hoeveel punten u krijgt. Een vertrek is een ruimte die geschikt is om in te wonen, werken of slapen. Het gaat om ruimten met een bepaalde minimale grootte en hoogte, die bereikbaar zijn via een deur en die voldoende daglicht en ventilatie hebben. Denk aan de woonkamer, de keuken, slaapkamers en de badkamer.

Overige ruimten zijn ruimten die wel bij de woning horen, maar niet aan de eisen van een vertrek voldoen. Voorbeelden zijn een losse berging, een kelder, een zolder die alleen via een vlizotrap bereikbaar is, of een inpandige garage. Deze ruimten hebben wel waarde, maar minder dan een volwaardig vertrek, vandaar de lagere puntenwaarde. Het is verstandig om per ruimte vast te stellen in welke categorie die valt, want een zolder die met een vaste trap bereikbaar is en aan de eisen voldoet, kan als vertrek meetellen in plaats van als overige ruimte.

Zo wordt de oppervlakte gemeten

De oppervlakte wordt bepaald volgens de meetnorm NEN 2580 en de meetinstructie van de Huurcommissie. Kort gezegd meet u het gebruiksoppervlak: de vloeroppervlakte binnen de muren, waarbij een aantal zaken buiten beschouwing blijft. Zo tellen delen van een ruimte met een vrije hoogte van minder dan 1,50 meter niet mee. Dat is belangrijk bij schuine daken op zolder: alleen het deel waar u rechtop kunt staan, telt volledig mee. Ook vaste obstakels, zoals een schoorsteen of een leidingschacht die groter is dan een bepaalde grens, worden van de oppervlakte afgetrokken.

Een nauwkeurige meting volgens de norm voorkomt discussie achteraf. Wilt u weten hoe een professionele oppervlaktemeting in zijn werk gaat, lees dan onze uitleg over het berekenen van de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580. Een gecertificeerd meetrapport is bovendien niet alleen handig voor de puntentelling, maar ook bij verkoop of verhuur.

Veelgemaakte fouten die punten kosten

  • Een zolder als overige ruimte tellen terwijl die aan de eisen van een vertrek voldoet, of andersom.
  • Schuine delen onder 1,50 meter meerekenen, waardoor de opgegeven oppervlakte te hoog is en de telling niet klopt.
  • Een bijkeuken, bergruimte of inpandige garage helemaal vergeten, waardoor u punten laat liggen.
  • Oppervlakte schatten op basis van oude bouwtekeningen in plaats van de ruimte werkelijk op te meten.

Deze fouten werken twee kanten op. Een te lage oppervlakte kost u huurinkomsten, een te hoge oppervlakte kan later tot een huurverlaging via de Huurcommissie leiden. Precies meten is dus in ieders belang.

Van vierkante meters naar maximale huurprijs

De oppervlaktepunten worden opgeteld bij alle andere punten van de woning. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs. Elk punt vertegenwoordigt een vast bedrag in euro’s, en dat bedrag wordt jaarlijks per 1 juli geindexeerd. Het exacte bedrag per punt voor 2026 kunt u het beste rechtstreeks bij de Huurcommissie controleren, zodat u met de meest actuele cijfers rekent. Wilt u zelf een indruk krijgen van de maximale huur die bij uw puntentotaal hoort, dan helpt ons artikel over het berekenen van de maximale huurprijs met het puntensysteem u op weg.

Houd er rekening mee dat ook uw energielabel punten oplevert binnen dezelfde telling. Oppervlakte en energieprestatie samen bepalen vaak of een woning in het gereguleerde of het vrije segment valt. Het loont dus om beide posten goed op orde te hebben.

Zeker weten dat uw oppervlakte klopt

Twijfelt u of de oppervlakte van uw woning juist is bepaald, of wilt u zekerheid voordat u de huur vaststelt? Encert verzorgt zowel de WWS-puntentelling als nauwkeurige meetrapporten volgens NEN 2580. Zo weet u precies hoeveel punten uw woning oplevert en welke maximale huur daarbij hoort. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend advies of een offerte op maat.

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie op basis van de regels zoals die golden ten tijde van publicatie. De exacte puntenwaarden en het bedrag per punt kunnen worden aangepast. Controleer voor uw specifieke situatie altijd de actuele gegevens van de Huurcommissie of vraag ons om advies.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.