Steeds meer werkgevers halen personeel uit het buitenland naar Nederland. Voor verhuurders is dat aantrekkelijk, want expats zoeken vaak snel woonruimte en blijven soms maar een paar jaar. Toch is er een hardnekkig misverstand: veel eigenaren denken dat je aan een expat zomaar een tijdelijk contract mag geven. Dat klopt in 2026 niet meer. Voor het verhuren aan een expat gelden namelijk precies dezelfde huurregels als voor een Nederlandse huurder. In dit artikel zetten we op een rij welk contract u mag aanbieden, wat er met de huurprijs mag en welke verplichtingen u heeft.

Voor expats gelden gewoon de Nederlandse huurregels

Sinds de Wet vaste huurcontracten, die op 1 juli 2024 inging, is een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de norm. Een nieuwe huurder krijgt dus in principe een vast contract met volledige huurbescherming. De nationaliteit van de huurder maakt daarbij niet uit. Dat een huurder een expat is, of misschien maar twee jaar in Nederland blijft, is op zichzelf geen reden om een tijdelijk contract te mogen geven. Wie dat toch doet zonder geldige uitzondering, riskeert dat het contract juridisch als een vast contract wordt gezien.

Wanneer mag u wel een tijdelijk contract aanbieden?

De wet kent een beperkt aantal uitzonderingen waarbij een tijdelijk contract van maximaal twee jaar nog is toegestaan. Voor de verhuur aan mensen uit het buitenland zijn vooral deze situaties relevant:

  • Buitenlandse studenten. Iemand die uit het buitenland komt om in Nederland te studeren, valt onder de uitzondering voor studenten. Aan deze groep mag u wel een tijdelijk contract aanbieden.
  • Diplomatenclausule (tussenhuur). Verhuurt u tijdelijk uw eigen woning omdat u er later zelf weer in wilt wonen, bijvoorbeeld tijdens een verblijf in het buitenland, dan kunt u een tussenhuurcontract met diplomatenclausule gebruiken.

Belangrijk: werkende expats en arbeidsmigranten vallen op dit moment niet onder een algemene uitzondering. Voor een expat die hier komt werken, is de hoofdregel dus een vast contract, tenzij een van de bovenstaande situaties van toepassing is. Twijfelt u over welke vorm mag, laat dit dan vooraf juridisch toetsen. Een verkeerd gekozen contractvorm is achteraf lastig te herstellen.

Let op: nieuw wetsvoorstel in 2026

Er is beweging op dit punt. De overheid is een wetsvoorstel aan het voorbereiden, het wetsvoorstel passende huurcontracten, dat werknemers uit het buitenland de mogelijkheid zou geven om wel een tijdelijk contract van maximaal twee jaar te krijgen, met huurbescherming en met kwaliteitseisen aan de woonruimte. Let op: dit voorstel was in de zomer van 2026 nog in de consultatiefase en is dus nog geen geldende wet. De precieze regels kunnen nog veranderen. Baseer uw contract daarom op de wet zoals die nu geldt en houd de ontwikkelingen in de gaten.

De huurprijs: het puntensysteem bepaalt de grens

Ook voor de huurprijs geldt: een expat heeft dezelfde bescherming als iedere andere huurder. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het woningwaarderingsstelsel, kortweg het puntensysteem of de WWS-punten, voor een groot deel van de huurwoningen wat de maximale huurprijs mag zijn. Vraagt u meer dan volgens de punten is toegestaan, dan kan de huurder de huur laten verlagen via de Huurcommissie. Dat kan ook een expat doen. Weet u niet zeker in welk segment uw woning valt en wat de maximale huur is, laat dan een WWS-puntentelling uitvoeren voordat u de woning aanbiedt.

Het energielabel is verplicht bij verhuur

Bij het verhuren van een woning bent u verplicht een geldig energielabel te hebben en dit aan de huurder te verstrekken. Dat geldt ongeacht wie de huurder is. Het energielabel is bovendien niet alleen een verplichting: het telt mee in de WWS-punten. Een beter label levert meer punten op, en meer punten kunnen betekenen dat u een hogere huur mag vragen. Het loont dus om te weten welk label uw woning heeft. Heeft u nog geen actueel label, dan kunt u eenvoudig een energielabel voor uw woning laten opstellen. Wilt u het label verbeteren, dan helpt verduurzamingsadvies u bij het kiezen van de meest effectieve maatregelen.

Praktische aandachtspunten bij verhuur aan expats

Naast contract en huurprijs zijn er nog enkele punten die specifiek bij verhuur aan expats spelen:

  • Taal van het contract. Er is geen wettelijke plicht om het contract in het Nederlands op te stellen, maar het Nederlandse huurrecht is altijd van toepassing. Een tweetalig contract, Nederlands en Engels, voorkomt misverstanden.
  • Borg. Op grond van de Wet goed verhuurderschap mag de waarborgsom maximaal twee maanden huur bedragen.
  • Informatieplicht. De Wet goed verhuurderschap verplicht u de huurder schriftelijk te informeren over zijn rechten en plichten, bij voorkeur in een taal die de huurder begrijpt.
  • Inschrijving. Uw huurder heeft een BSN nodig en schrijft zich in bij de gemeente. Zorg dat het adres inschrijving toelaat, zodat de huurder zich op uw pand kan registreren.
  • Gelijke behandeling. U mag een kandidaat niet weigeren of anders behandelen op grond van nationaliteit of afkomst.

Kort samengevat

Verhuren aan een expat verschilt juridisch nauwelijks van verhuren aan een Nederlandse huurder. Een vast contract is de norm, een tijdelijk contract mag alleen in specifieke uitzonderingen zoals bij buitenlandse studenten of via een diplomatenclausule, de huurprijs wordt begrensd door de WWS-punten en een geldig energielabel is verplicht. Een nieuw wetsvoorstel kan de mogelijkheden voor werkende expats in de toekomst verruimen, maar dat is nog geen geldend recht.

Wilt u zeker weten wat u voor uw huurwoning mag vragen en of uw energielabel op orde is? Encert helpt u met de WWS-puntentelling en het energielabel, zodat u met een gerust hart en volgens de regels verhuurt. Neem contact met ons op voor advies op maat.