Een kamer verhuren in uw eigen huis is voor veel huiseigenaren een aantrekkelijke manier om extra inkomsten te krijgen en tegelijk een woningzoekende te helpen. Deze vorm heet hospitaverhuur: u blijft zelf in de woning wonen en verhuurt een of meer kamers aan iemand anders. Toch roept het vragen op. Heeft u dan een energielabel nodig? Mag u zelf de huurprijs bepalen? En hoeveel mag u belastingvrij verdienen? In dit artikel zetten we de belangrijkste regels voor 2026 op een rij, zodat u goed voorbereid begint.

Wat is hospitaverhuur precies?

Bij hospitaverhuur verhuurt u een onzelfstandige kamer in de woning waar u zelf uw hoofdverblijf heeft. De huurder deelt voorzieningen met u, zoals de keuken, het toilet of de badkamer. Dat is het verschil met zelfstandige woonruimte, waarbij de bewoner een eigen voordeur, keuken en toilet heeft. Of uw ruimte zelfstandig of onzelfstandig is, bepaalt welke regels gelden. Dat verschil leggen we uit in ons artikel over zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Bij hospitaverhuur gaat het vrijwel altijd om onzelfstandige woonruimte.

Heeft u een energielabel nodig bij hospitaverhuur?

De labelplicht geldt bij verkoop, verhuur en oplevering van een woning. Bij verhuur van een volledige, zelfstandige woning moet u de huurder een geldig energielabel kunnen overleggen. Bij hospitaverhuur ligt dit anders: u verhuurt geen zelfstandige woning, maar een kamer binnen uw eigen, bewoonde huis. De woning blijft uw hoofdverblijf en wisselt niet van eigenaar. De labelplicht hangt aan de woning als geheel, niet aan de losse kamer die u verhuurt.

In de praktijk betekent dit dat er bij het verhuren van een enkele kamer in uw eigen huis doorgaans geen aparte energielabelplicht voor die kamer geldt. Let op: de officiele toelichtingen van de overheid benoemen hospitaverhuur niet met zoveel woorden, dus volledige zekerheid is er op dit punt niet. Verhuurt u bijvoorbeeld uw hele pand kamergewijs en woont u er niet zelf, dan kan de situatie anders liggen en kan een energielabel wel verplicht zijn. Twijfelt u of uw situatie onder de labelplicht valt, laat dit dan vooraf controleren. Meer over wanneer een label verplicht is, leest u in ons artikel moet ik een energielabel hebben als ik mijn woning verhuur. Wilt u sowieso een actueel label van uw woning, dan kunt u terecht op onze pagina over energielabels voor woningen.

De huurprijs: het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte

U mag de huur van een kamer niet zomaar zelf vaststellen. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een eigen puntensysteem, het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Dat stelsel bepaalt de maximale huurprijs die u voor de kamer mag vragen. Sinds 1 juli 2024 is dit stelsel vernieuwd en dwingend gemaakt via de Wet betaalbare huur. Gemeenten kunnen hierop handhaven, in de praktijk vanaf 1 januari 2025. Vraagt u meer dan het stelsel toelaat, dan kan de huurder dat via de Huurcommissie laten toetsen.

In het gemoderniseerde WWSO wegen onder meer de oppervlakte van de kamer, de gedeelde voorzieningen en de energieprestatie van het gebouw mee. Hoe zwaar de energieprestatie voor onzelfstandige woonruimte precies meetelt, verschilt van de puntentelling voor zelfstandige woningen. Laat de telling daarom voor uw eigen situatie narekenen. Hoe u de maximale huur bepaalt, leest u in ons artikel over de puntentelling voor kamerverhuur, en een puntentelling op maat vindt u op onze pagina over de WWS-puntentelling voor huurwoningen.

Belasting: de kamerverhuurvrijstelling in 2026

Goed nieuws voor wie een kamer in de eigen woning verhuurt: er bestaat een belastingvrijstelling. Voldoet u aan de voorwaarden, dan blijven de huurinkomsten onbelast en blijft uw woning gewoon onder de eigenwoningregeling vallen. Voor 2026 is het maximale bedrag dat u met de kamerverhuurvrijstelling belastingvrij mag ontvangen 6.633 euro per jaar, inclusief eventuele vergoedingen voor bijvoorbeeld energie en nutsvoorzieningen. Omdat dit bedrag jaarlijks wordt aangepast, controleert u het actuele bedrag altijd bij de Belastingdienst voordat u afspraken maakt.

Om de vrijstelling te mogen gebruiken, gelden vier voorwaarden. Uw totale huurinkomsten zijn maximaal het genoemde bedrag per jaar. De kamer is geen zelfstandige woning, dus zonder eigen voordeur, keuken en toilet. U en uw huurder staan gedurende de hele verhuurperiode op hetzelfde adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen. En de verhuur is bedoeld voor langere tijd, dus niet voor kort verblijf. Komt u boven het bedrag uit, dan vervalt de vrijstelling over dat jaar en kunnen de inkomsten belast worden.

Huurbescherming bij hospitaverhuur

Hospitaverhuur kent een soepeler regime voor de verhuurder dan gewone verhuur. In de beginperiode van de huur heeft de hospitahuurder minder huurbescherming, zodat u als hoofdbewoner relatief eenvoudig kunt opzeggen als het samenwonen niet bevalt. Na die beginperiode bouwt de huurder meer bescherming op. De exacte termijn en de precieze voorwaarden kunnen veranderen en luisteren nauw, dus leg de afspraken schriftelijk vast in een huurovereenkomst voor hospitaverhuur en controleer de actuele regels voordat u verhuurt. Bij twijfel is juridisch advies verstandig.

Waar u als hospitaverhuurder op let

  • Huurprijs. Bepaal de maximale huur via het WWSO, zodat u niet te veel vraagt en een toets bij de Huurcommissie voorkomt.
  • Belasting. Blijf onder het vrijstellingsbedrag en zorg dat u aan alle vier de voorwaarden voldoet.
  • Inschrijving. Laat uw huurder inschrijven op uw adres in de Basisregistratie Personen; dit is ook een voorwaarde voor de vrijstelling.
  • Gemeente. Sommige gemeenten stellen eisen aan kamerverhuur, bijvoorbeeld een vergunning. Informeer vooraf bij uw gemeente.
  • Verzekering en hypotheek. Meld verhuur bij uw verzekeraar en controleer of uw hypotheekvoorwaarden kamerverhuur toestaan.

Kort samengevat

Een kamer verhuren in uw eigen huis kan fiscaal aantrekkelijk zijn en helpt de woningzoekende. Voor een enkele kamer in uw bewoonde woning geldt doorgaans geen aparte energielabelplicht, al is volledige zekerheid er niet en kan het anders liggen bij kamergewijze verhuur van een heel pand. De huurprijs bepaalt u via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, dat sinds 1 juli 2024 dwingend is. En met de kamerverhuurvrijstelling mag u in 2026 tot 6.633 euro per jaar belastingvrij ontvangen, mits u aan de voorwaarden voldoet. Omdat bedragen en regels kunnen wijzigen, controleert u de actuele cijfers altijd bij de officiele bron.

Advies nodig voor uw situatie?

Wilt u weten welke maximale huur u voor uw kamer mag vragen, of twijfelt u of u een energielabel nodig heeft? De adviseurs van Encert rekenen de puntentelling voor u door en kijken met u mee naar uw situatie. Neem vrijblijvend contact met ons op voor een WWS-puntentelling, een energielabel of een vraag over hospitaverhuur. We denken graag met u mee.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.