Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is de WWS-puntentelling voor veel particuliere verhuurders geen vrijblijvende exercitie meer, maar een wettelijke basis voor de huurprijs. Verhuurt u een woning in het middenhuursegment, dan bepaalt het aantal punten voortaan of uw huur is toegestaan. Een verkeerde telling kan leiden tot een te hoge huur, een terugbetaling of een boete. In dit artikel leest u hoe de puntentelling werkt, wat er is veranderd en waar u op moet letten.

Wat is de WWS-puntentelling?

WWS staat voor het woningwaarderingsstelsel. Dit stelsel kent punten toe aan een huurwoning op basis van objectieve kenmerken, zoals de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, de sanitaire voorzieningen en de buitenruimte. Het totale aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die u wettelijk voor de woning mag vragen. Hoe meer punten, hoe hoger de toegestane huur.

Wat verandert er door de Wet betaalbare huur?

Voor de Wet betaalbare huur was het woningwaarderingsstelsel alleen dwingend in het gereguleerde segment tot ongeveer 145 punten. Daarboven, in de vrije sector, mochten verhuurders zelf de prijs bepalen. Met de nieuwe wet is het stelsel doorgetrokken naar het middensegment. Woningen tot en met 186 punten vallen nu onder een gereguleerde maximumhuur. Dat betekent dat een groot deel van de particuliere verhuur, dat voorheen in de vrije sector zat, nu aan een maximale huurprijs is gebonden die rechtstreeks uit de puntentelling volgt.

Daarnaast is het energielabel zwaarder gaan meewegen. Een woning met een goed label krijgt meer punten, een woning met een slecht label kan zelfs punten in mindering krijgen. Een actueel en correct energielabel is daarmee direct van invloed op de huur die u mag vragen.

Hoe werkt de puntentelling in de praktijk?

Een correcte puntentelling begint met een nauwkeurige opname van de woning. De belangrijkste onderdelen die punten opleveren zijn de gebruiksoppervlakte van de vertrekken, de energieprestatie via het energielabel, de WOZ-waarde, de kwaliteit van keuken en sanitair, en eventuele buitenruimte of een berging. Elk onderdeel kent een eigen puntensystematiek. Een klein verschil in de opgemeten oppervlakte of een verouderd energielabel kan het totaal net over of onder een grens duwen, met gevolgen voor de maximale huur.

Waarom een correcte telling belangrijk is

Vraagt u meer huur dan het puntenaantal toestaat, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen en huurverlaging met terugwerkende kracht afdwingen. Gemeenten kunnen sinds de Wet betaalbare huur bovendien handhaven en boetes opleggen. Een onderbouwde, correcte puntentelling beschermt u tegen die risico’s en geeft duidelijkheid over wat u wel en niet mag vragen. Het voorkomt ook dat u onbedoeld te weinig huur vraagt en inkomsten misloopt.

WWS-puntentelling laten uitvoeren door Encert

Encert stelt voor particuliere verhuurders, vastgoedbeheerders en woningcorporaties een correcte WWS-puntentelling en rapportage op, zodat u zeker weet dat uw huurprijs klopt met de wet. Wij combineren de opname desgewenst met een actueel energielabel voor uw woning, dat immers zwaar meeweegt in de telling. Wilt u weten hoeveel punten uw woning telt en welke huur is toegestaan? Bekijk onze pagina over de WWS-puntentelling voor huurwoningen of neem direct contact op voor een vrijblijvende offerte.

Veelgestelde vragen

Wat kost een WWS-puntentelling?

Encert voert de puntentelling uit op basis van een opname ter plaatse, inclusief het opmeten volgens NEN 2580 waar dat nodig is. De prijs hangt af van het woningtype en de oppervlakte. Bel 030 410 1070 of vraag een offerte aan; combineert u de telling met een energielabel, dan meten wij in een bezoek en betaalt u de voorrijkosten maar een keer.

Welke onderdelen leveren de meeste punten op?

De oppervlakte van de vertrekken, de WOZ-waarde en het energielabel wegen het zwaarst. Daarna volgen keuken en sanitair, verwarming per verwarmd vertrek en de buitenruimte. Bij een rijksmonument geldt bovendien een opslag.

Hoe vaak moet ik de puntentelling opnieuw laten doen?

Bij elke nieuwe verhuring, en verder zodra er iets verandert dat punten raakt: een nieuwe keuken of badkamer, een aanbouw, isolatie of een nieuw energielabel, of een gewijzigde WOZ-waarde. De WOZ-waarde verandert jaarlijks, dus een telling van twee jaar oud is zelden nog actueel.

Wat gebeurt er als mijn telling niet klopt?

De huurder kan de huur laten toetsen bij de Huurcommissie. Valt de woning lager uit dan u dacht, dan wordt de huur verlaagd, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het contract. Sinds de Wet betaalbare huur kan de gemeente hier ook zelf op handhaven en een boete opleggen.

Telt het energielabel echt zo zwaar mee?

Ja. Het label is een van de zwaarste onderdelen van de telling en het verschil tussen een slecht en een goed label loopt op tot tientallen punten. Zonder geldig label in EP-Online rekent de telling met de ongunstigste aanname voor de bouwjaarklasse, wat vrijwel altijd nadelig uitpakt.

Meer over dit onderwerp

Een energielabel, meetrapport of berekening nodig? Encert werkt vanuit Den Dolder in ruim 150 plaatsen. Bekijk ons werkgebied of bel 030 410 1070.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.