Als verhuurder wilt u de huur van uw woning goed en verdedigbaar vaststellen. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor steeds meer woningen de maximale huurprijs. Een correcte puntentelling is daarmee geen formaliteit meer, maar de basis onder uw huurcontract. Logisch dat verhuurders vragen: wat kost een WWS-puntentelling eigenlijk in 2026, en waar hangt die prijs van af? In dit artikel zetten we de tarieven, de prijsbepalende factoren en de kosten van een verkeerde telling op een rij.

Wat is een WWS-puntentelling ook alweer?

Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan onderdelen van een woning: oppervlakte, verwarming, isolatie, keuken, sanitair, buitenruimte, het energielabel en sinds 2024 ook de WOZ-waarde. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die u wettelijk mag vragen. Voor gereguleerde en middenhuurwoningen is die grens bindend. Vraagt u meer dan het puntenaantal toestaat, dan kan een huurder naar de Huurcommissie stappen en huurverlaging afdwingen. Een professionele puntentelling brengt precies in kaart hoeveel punten uw woning heeft en welke maximale huur daarbij hoort. Meer achtergrond leest u op onze pagina over de WWS-puntentelling voor huurwoningen.

Wat kost een WWS-puntentelling in 2026?

Er bestaat geen wettelijk vastgesteld tarief voor een puntentelling. De prijs verschilt per adviesbureau en per woning. Indicatief betaalt u voor een professioneel opgestelde puntentelling van een reguliere woning doorgaans enkele tientallen tot enkele honderden euro’s. Aan de onderkant vindt u online rekenhulpen en snelle telling op basis van door uzelf aangeleverde gegevens. Aan de bovenkant zit een volledige telling inclusief woningopname en, waar nodig, een oppervlaktemeting volgens NEN 2580. Deze bedragen zijn een indicatie en geen vaste prijs. Laat u daarom altijd een offerte op maat maken, want alleen dan weet u zeker wat u betaalt en wat er precies in de telling zit.

Belangrijk om te weten: een goedkope telling die niet klopt, kan u later veel meer kosten dan het tarief dat u bespaart. Verderop in dit artikel leest u waarom.

Welke factoren bepalen de prijs?

De uiteindelijke kosten hangen van een aantal zaken af. Ten eerste het type woning: een klein appartement telt sneller dan een grote eengezinswoning met tuin, berging en dakterras. Ten tweede de vraag of er een fysieke opname nodig is of dat u zelf betrouwbare gegevens en tekeningen aanlevert. Ten derde of de oppervlakte al is gemeten volgens NEN 2580. Ontbreekt een correcte meting, dan is een oppervlaktemeting vaak een aparte post. Ten vierde speelt het energielabel mee. Het label levert punten op, en zonder geldig label mist uw telling een belangrijk onderdeel. Heeft uw woning nog geen actueel label, kijk dan bij onze dienst energielabels voor woningen. Tot slot maakt het uit of u een losse woning laat tellen of een hele portefeuille, want bij meerdere woningen tegelijk zijn de kosten per woning meestal lager.

Zelf tellen of laten uitvoeren?

U mag de punten zelf tellen. De Huurcommissie stelt een openbare huurprijscheck beschikbaar waarmee u een indicatie krijgt. Voor een eenvoudige woning kan dat volstaan. Toch kiezen veel verhuurders bewust voor een professionele telling. De reden is dat de puntentelling op detail vastzit. Wordt een verwarmd vertrek net wel of net niet meegeteld, klopt de oppervlakte tot op de vierkante meter, en is het juiste energielabel gebruikt? Kleine fouten kunnen net het verschil maken tussen gereguleerd en vrije sector, of tussen twee huurprijzen die honderden euro’s per maand uit elkaar liggen. Een adviseur die dagelijks tellingen maakt, herkent deze valkuilen en levert een onderbouwd rapport dat u kunt gebruiken richting huurder en, indien nodig, de Huurcommissie.

De kosten van een verkeerde puntentelling

De echte kosten van een puntentelling zitten niet alleen in het tarief van het rapport, maar in wat er gebeurt als de telling niet klopt. Stelt u de huur te hoog vast, dan kan de huurder binnen de wettelijke termijn de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Krijgt de huurder gelijk, dan wordt de huur verlaagd naar het niveau dat bij het werkelijke puntenaantal hoort. Dat verschil betaalt u niet eenmalig, maar elke maand dat het contract loopt.

Daar komen de proceskosten bij. Voor het starten van een procedure bij de Huurcommissie betaalt een huurder als natuurlijk persoon 25 euro. Voor een verhuurder is dat bedrag 500 euro. Verliest u als verhuurder, dan draagt u in de regel de kosten van de procedure. Bij herhaalde verliezen binnen vier kalenderjaren lopen deze legesbedragen verder op, tot enkele honderden tot ruim duizend euro per zaak. Wie gelijk krijgt betaalt in principe niets. Deze bedragen gelden op het moment van schrijven in 2026. Controleer de actuele tarieven altijd bij de Huurcommissie, want leges kunnen worden aangepast.

Afgezet tegen deze risico’s is een correcte puntentelling vooraf een kleine investering. U voorkomt een verplichte huurverlaging, proceskosten en gedoe met uw huurder.

Zo verdient een puntentelling zich terug

Een puntentelling werkt twee kanten op. Ze voorkomt niet alleen dat u te hoog gaat zitten, ze laat vaak ook zien waar u punten laat liggen. Betere isolatie, een gunstiger energielabel of een aangepaste indeling kunnen extra punten en daarmee een hogere toegestane huur opleveren. Wilt u weten welke maatregelen in uw geval het meeste opleveren, dan helpt verduurzamingsadvies voor woningen u om gericht te investeren. Zo wordt de puntentelling niet alleen een controle, maar ook een plan om het rendement van uw woning te verbeteren binnen de grenzen van de wet.

Puntentelling laten uitvoeren door Encert

Encert stelt puntentellingen op voor losse woningen en voor complete portefeuilles. U ontvangt een onderbouwd rapport met het puntenaantal, de maximale huurprijs en, waar relevant, tips om punten te verhogen. Omdat elke woning anders is, werken wij met een offerte op maat in plaats van een standaardprijs. Zo weet u vooraf precies wat u betaalt en wat u krijgt. Wilt u weten wat een puntentelling voor uw woning kost of heeft u vragen over de Wet betaalbare huur? Neem contact met ons op voor een vrijblijvende offerte en persoonlijk advies.

Inhoud gecontroleerd en actueel in 2026.