Een grote woning opdelen in twee of meer zelfstandige woningen is een populaire manier om meer huuropbrengst of verkoopwaarde uit een pand te halen. Maar een splitsing raakt veel meer dan alleen de indeling. U krijgt te maken met vergunningen, een eigen energielabel per woning, een nieuwe WWS-puntentelling en verplichte bouwbesluitberekeningen. In dit artikel zetten we op een rij wat er in 2026 komt kijken bij het splitsen van een woning, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Twee soorten splitsing: kadastraal en bouwkundig

Het woord splitsen wordt voor twee verschillende dingen gebruikt, en dat leidt vaak tot verwarring. Bij een kadastrale of juridische splitsing maakt u van een pand meerdere appartementsrechten. Dat regelt u via een notaris met een splitsingsakte, en in veel gemeenten heeft u daarvoor ook een gemeentelijke splitsingsvergunning nodig. Bij een bouwkundige splitsing, ook wel woningvorming genoemd, verbouwt u het pand fysiek tot meerdere zelfstandige woningen, elk met een eigen voordeur, keuken, toilet en douche.

In de praktijk gaan deze twee vaak samen: u verbouwt het pand en legt de nieuwe woningen ook juridisch vast. Belangrijk is dat elke nieuwe eenheid pas een zelfstandige woning is als die een eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen heeft. Dat onderscheid bepaalt straks welke regels voor het energielabel en de huurprijs gelden.

Heeft u een vergunning nodig?

Of u een vergunning nodig heeft, hangt sterk af van uw gemeente. Veel gemeenten hebben in hun huisvestingsverordening regels opgenomen voor woningvorming en splitsing, bedoeld om de woningvoorraad en de leefbaarheid te beschermen. In de ene gemeente is splitsen vrijwel onmogelijk, in de andere juist ruim toegestaan. Deze regels veranderen bovendien regelmatig. Zo werd splitsen in Den Haag onder voorwaarden weer mogelijk in 2026, terwijl Amsterdam het beleid de komende jaren juist verder aanscherpt.

Omdat de regels per gemeente verschillen en snel wijzigen, kunnen wij hier geen sluitend overzicht geven. Controleer daarom altijd de actuele huisvestingsverordening van uw eigen gemeente voordat u begint. Naast een eventuele splitsings- of woningvormingsvergunning heeft u voor de verbouwing vaak ook een omgevingsvergunning nodig, zeker als u aan de constructie of de gevel komt.

Elke zelfstandige woning krijgt een eigen energielabel

Na een splitsing is er geen sprake meer van een woning, maar van meerdere. Elke zelfstandige woning heeft bij verkoop of verhuur een eigen geldig energielabel nodig. Het oude label van het pand vervalt zodra de indeling verandert, dus u kunt dat niet hergebruiken voor de nieuwe woningen. Voor elke woning is een aparte opname volgens de NTA 8800 nodig, waarbij de energieadviseur onder meer de gebruiksoppervlakte, de isolatie en de installaties per woning beoordeelt.

Houd er rekening mee dat kleinere woningen na splitsing vaak een minder gunstig label krijgen. De verhouding tussen buitenoppervlak en woonoppervlak is bij een klein appartement ongunstiger, waardoor er relatief meer warmteverlies is. Wilt u weten wat een splitsing voor het label betekent, lees dan meer over energielabels voor woningen of laat het effect vooraf doorrekenen.

Nieuwe WWS-puntentelling per woning

Gaat u de nieuwe woningen verhuren, dan bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) de maximale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur is een correcte puntentelling voor de meeste huurwoningen verplicht, en het energielabel telt daarin flink mee. Elke zelfstandige woning krijgt een eigen puntentelling, gebaseerd op onder meer de oppervlakte, de voorzieningen, de WOZ-waarde en het energielabel.

Juist bij splitsing is dit belangrijk. Kleinere woningen leveren minder oppervlaktepunten op, en een matig energielabel drukt het puntentotaal verder. Daardoor kan de maximale huur per woning lager uitvallen dan u vooraf dacht. Reken daarom voor u begint uit wat de verwachte punten en huur per woning worden. Onze pagina over de WWS-puntentelling voor huurwoningen legt uit hoe de telling werkt.

Bouwbesluitberekeningen bij splitsing

Een splitsing is bouwkundig een verbouwing, en dan gelden de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Welke berekeningen precies nodig zijn hangt af van uw plan, maar bij een splitsing spelen vaak deze onderwerpen:

  • Geluid: tussen twee zelfstandige woningen gelden geluidseisen. Een geluidsberekening laat zien of de scheidingsconstructie voldoende isoleert.
  • Ventilatie: elke woning moet voldoende geventileerd worden, wat u met een ventilatieberekening aantoont.
  • Daglicht: verblijfsruimten moeten genoeg daglicht krijgen, zeker als u nieuwe kamers of ramen maakt.
  • Constructie: verwijdert u dragende muren of maakt u nieuwe openingen, dan is een constructieberekening vaak verplicht.
  • Brandveiligheid: tussen woningen gelden eisen aan brand- en rookwerendheid.

De gemeente vraagt deze berekeningen op bij de vergunningaanvraag. Levert u ze niet op tijd of niet correct aan, dan loopt uw vergunning vertraging op. Bekijk daarom welke bouwbesluitberekeningen voor uw plan nodig zijn en regel ze vroeg in het traject.

Slimme volgorde: eerst rekenen, dan verbouwen

Het loont om vooraf goed te rekenen. Door de verwachte energielabels en WWS-punten al in de ontwerpfase te laten bepalen, weet u of de splitsing financieel uit kan. Vaak is het verstandig om isolatie en verduurzaming direct in de verbouwing mee te nemen. Een beter label levert namelijk extra WWS-punten op en verhoogt de waarde van elke woning. Met een verduurzamingsadvies ziet u welke maatregelen per woning het meeste opleveren.

Kort samengevat

Een woning splitsen in 2026 vraagt om meer dan een verbouwing. U heeft mogelijk een gemeentelijke splitsings- of woningvormingsvergunning nodig, elke zelfstandige woning krijgt een eigen energielabel en een eigen WWS-puntentelling, en voor de verbouwing gelden bouwbesluitberekeningen voor onder meer geluid, ventilatie, daglicht en constructie. Controleer altijd de actuele regels van uw gemeente, want die verschillen en veranderen regelmatig.

Wilt u weten wat een splitsing voor uw pand betekent en welke labels, punten en berekeningen u nodig heeft? Neem contact op met Encert. Wij denken met u mee en verzorgen de energielabels, de puntentelling en de bouwbesluitberekeningen, zodat uw splitsing soepel verloopt.