Een tuin, balkon of dakterras is niet alleen prettig om te hebben. Voor verhuurders telt buitenruimte ook mee in het woningwaarderingsstelsel, kortweg het WWS. En omdat het WWS sinds de Wet betaalbare huur voor vrijwel alle huurwoningen de maximale huurprijs bepaalt, kan een paar extra punten net het verschil maken tussen het gereguleerde segment en de middenhuur. In dit artikel leest u hoe buitenruimte precies wordt gewaardeerd in 2026, wat er sinds 1 juli 2024 is veranderd en hoe u het maximale uit uw telling haalt.

Waarom buitenruimte meetelt in het WWS

Het WWS kent punten toe aan alle onderdelen van een woning die iets zeggen over de kwaliteit en het wooncomfort. Denk aan de oppervlakte, de WOZ-waarde, de keuken, het sanitair, het energielabel en dus ook de buitenruimte. Al die punten samen bepalen het totaal, en dat totaal koppelt aan een maximale huurprijs. Buitenruimte is daarbij een relatief eenvoudig onderdeel om te waarderen, maar het wordt in de praktijk vaak onderschat of verkeerd gemeten.

Onder buitenruimte vallen alle voor de huurder toegankelijke ruimten in de open lucht die bij de woning horen. Een privétuin, een balkon, een loggia, een dakterras of een Frans balkon met sta-ruimte kunnen allemaal meetellen. Een puur decoratief Frans balkon zonder werkelijke buitenruimte telt niet mee. Twijfelt u of een ruimte kwalificeert, laat dan een professionele puntentelling voor uw huurwoning uitvoeren, zodat u zeker weet dat u niets laat liggen en ook niet te veel rekent.

Zo worden de punten voor privé-buitenruimte berekend

Sinds de herziening van het WWS op 1 juli 2024 geldt voor privé-buitenruimte een vaste formule: 2 basispunten plus 0,35 punt per vierkante meter. De basispunten krijgt u zodra er sprake is van bruikbare privé-buitenruimte. Daarbovenop telt de oppervlakte mee met 0,35 punt per m2.

  • Een balkon van 5 m2: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten.
  • Een dakterras van 15 m2: 2 + (15 x 0,35) = 7,25 punten.
  • Een tuin van 30 m2: 2 + (30 x 0,35) = 12,5 punten.

Er geldt wel een plafond. De totale score voor alle buitenruimten samen, dus privé en gemeenschappelijk bij elkaar opgeteld, is vastgelegd op maximaal 15 punten. Een zeer grote tuin levert dus niet onbeperkt punten op. Bij een tuin vanaf ongeveer 37 m2 bereikt u met alleen privéruimte al de bovengrens.

Gemeenschappelijke buitenruimte telt ook mee

Heeft een woning geen eigen tuin of balkon, maar wel toegang tot een gedeelde binnentuin, een gemeenschappelijk dakterras of een gezamenlijke buitenruimte, dan telt dat ook mee. Het verschil is dat de punten voor gemeenschappelijke ruimte worden verdeeld over het aantal woningen dat er toegang toe heeft. Een grote gedeelde tuin die door twintig appartementen wordt gebruikt levert per woning dus maar een klein aantal punten op.

Omdat de exacte waardering van gemeenschappelijke buitenruimte afhangt van de oppervlakte én het aantal woningen dat er gebruik van maakt, is dit onderdeel foutgevoelig. De uitkomst valt bovendien nog steeds onder hetzelfde maximum van 15 punten voor alle buitenruimte samen. Wilt u zeker weten hoe uw specifieke situatie uitpakt, laat dan de telling controleren in plaats van zelf te schatten.

Wat er sinds 1 juli 2024 is veranderd

De huidige regeling is op twee punten gunstiger en eenvoudiger dan het oude systeem. Ten eerste is de minimale afmeting vervallen. Vroeger moest een buitenruimte minimaal ongeveer 1,5 meter breed of diep zijn om mee te tellen. Die eis bestaat niet meer, waardoor ook kleinere balkons en smalle buitenruimten nu punten opleveren. Ten tweede is de oude aftrek voor woningen zonder buitenruimte vervallen. Onder het oude stelsel werden er punten afgetrokken als een woning helemaal geen buitenruimte had. In het huidige stelsel gebeurt dat niet meer: ontbreekt buitenruimte, dan krijgt u simpelweg nul punten voor dit onderdeel, zonder extra straf.

Let op: dit zijn de regels zoals ze golden bij het schrijven van dit artikel, gebaseerd op het beleidsboek van de Huurcommissie. Het WWS wordt regelmatig aangepast. Controleer bij een concrete telling altijd de meest recente versie van het waarderingsstelsel, of laat dit voor u doen.

Wat buitenruimte betekent voor uw maximale huur

Elk WWS-punt vertegenwoordigt een vast bedrag aan maximale kale huur per maand. Een paar extra punten uit buitenruimte kan daarom een reëel effect hebben op uw huuropbrengst. Belangrijker nog: die punten kunnen bepalend zijn voor het segment waarin uw woning valt. De grens tussen het gereguleerde segment en de vrije sector ligt bij een vast aantal punten. Zit u daar net onder, dan kan een goed gewaardeerde buitenruimte u soms over de streep helpen, of juist duidelijk maken dat u ruim onder de grens blijft.

Buitenruimte is bovendien maar een van de onderdelen. Het energielabel van uw woning weegt in het WWS vaak veel zwaarder en kan tientallen punten schelen tussen een slecht en een goed label. Een verstandige verhuurder kijkt daarom niet alleen naar de tuin, maar naar de hele telling en naar de vraag welke verbeteringen het meeste opleveren.

Praktische tips om geen punten te laten liggen

  • Meet de buitenruimte nauwkeurig op. Kleine meetfouten in de oppervlakte werken direct door in de punten.
  • Vergeet gemeenschappelijke buitenruimte niet. Ook een gedeelde binnentuin of een gezamenlijk dakterras telt mee.
  • Denk aan alle vormen van buitenruimte, dus ook een loggia of een bruikbaar Frans balkon met sta-ruimte.
  • Combineer de puntentelling met een blik op het energielabel en eventuele verbeteringen, zodat u het volledige plaatje ziet.

Laat uw puntentelling controleren door Encert

Buitenruimte lijkt een klein onderdeel, maar in combinatie met de rest van de telling bepaalt het mede uw maximale huur en uw huursegment. Wilt u zeker weten dat uw huurwoning correct is gewaardeerd en dat u geen punten laat liggen? Encert voert een volledige, actuele puntentelling uit en legt helder uit waar uw kansen liggen. Neem contact met ons op voor een puntentelling of een vrijblijvend advies over uw huurwoning.